La semana pasada, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años cayó por debajo del 6% por primera vez en tres años y medio. Freddie Mac informó que al 26 de febrero, la tasa a 30 años era del 5,98%, por debajo del 6,76% de hace un año y significativamente más baja que el máximo reciente del 7,8% en octubre de 2023.
Las tasas más bajas deberían ayudar a los prestatarios, pero lo que es más importante, también podrían alentar a los vendedores a poner a la venta sus casas y mudarse. Al final del tercer trimestre (los datos más recientes disponibles), el porcentaje de préstamos hipotecarios pendientes por debajo del 4% era del 51,5%, por lo que incluso un préstamo del 6% dificulta que los propietarios vendan sus casas y compren una nueva, ya que sus pagos mensuales aumentarían considerablemente. Este llamado “efecto de bloqueo” ayudó a limitar las existencias.
Si suspendió la búsqueda de su casa cuando las tasas estaban por encima del 7%, no se entusiasme demasiado con sus perspectivas ahora. La asequibilidad de la vivienda ha mejorado, pero sólo ligeramente.
El Monitor de Asequibilidad de Propiedad de Vivienda (HOAM, por sus siglas en inglés) del Banco de la Reserva Federal de Atlanta proporciona una medida mensual de la capacidad de los hogares de ingresos medios para pagar una casa al precio medio. El rastreador tiene en cuenta el costo mensual del capital y los intereses, dadas las tasas de interés hipotecarias actuales, así como los costos asociados con los impuestos, el seguro de propiedad y el seguro hipotecario privado para determinar el costo mensual total de mantener la vivienda.
HOAM utiliza el umbral estándar de participación en los ingresos del 30% del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) para medir la asequibilidad. Si el costo anual es inferior al 30% de los ingresos, ser propietario de una vivienda se considera asequible, y si es mayor, ser propietario de una vivienda se considera inasequible.
He aquí por qué el mercado inmobiliario era tan atractivo en medio de la COVID, en comparación con la actualidad:
diciembre 2020
- Ingreso familiar medio = $68,585
- Precio medio de una vivienda = $286,800
- Tasa de interés hipotecaria = 2,7%
- Costo mensual total = $1,596
- Asequibilidad = 28%
diciembre 2025
- Ingreso familiar medio = $85,331
- Precio medio de la vivienda = $398,667
- Tasa de interés hipotecaria = 6,2%
- Costo mensual total = $2,999
- Asequibilidad = 42%
Si puedes permitirte una casa porque tus ingresos pueden absorber todos los costos, debes hacer algunos cálculos. Piense en la seguridad laboral y pregúntese siempre si comprara, ¿podría continuar financiando otros objetivos como financiar la jubilación o la educación?
Está bien dejar de acelerar para financiar estos proyectos durante algunos años, pero si comprar una casa arruina sus planes a largo plazo, es posible que se esté exagerando.
Siempre me gusta recordarle a la gente que ser propietario de una casa no es la única forma de acumular riqueza. Los inquilinos deben recordar que el dinero que habrían gastado en el pago inicial, la hipoteca, los impuestos, el seguro y el mantenimiento continuo está disponible para ahorrar e invertir en el futuro.
Recordatorio sobre refinanciación
Si la tasa de su hipoteca está en el rango del 7%, probablemente haya estado observando cada tic del mercado hipotecario, por lo que bajar del nivel del 6% es tentador. Debido a que cada refinanciamiento tiene costos, es necesario hacer algunos cálculos.
Fannie Mae tiene una buena calculadora, pero la idea básica es determinar los costos totales de cierre de refinanciar un préstamo y luego dividir esa cantidad por los ahorros mensuales que la refinanciación representará para usted. El resultado le dirá cuántos meses llevará alcanzar el punto de equilibrio en una refinanciación.
Por ejemplo, si los costos de cierre son de $5,000 y una refinanciación le permitirá ahorrar $200 por mes, entonces deberá conservar el préstamo durante 25 meses para alcanzar el punto de equilibrio en la refinanciación. Aunque se enfrenta a un horizonte temporal más largo, si el valor de su vivienda ha aumentado, es posible que pueda eliminar el seguro hipotecario privado (PMI), lo que también podría ahorrarle dinero.
Jill Schlesinger, CFP, es analista de negocios de CBS News. Ex comerciante de opciones y CIO de una firma de asesoría de inversiones, agradece comentarios y preguntas en Askjill@jillonmoney.com. Visite su sitio web en www.jillonmoney.com.
