“TLa crisis inmobiliaria es ahora una amenaza tan grande para la UE como Rusia”, dijo recientemente Jaume Collboni, alcalde de Barcelona. declarado. “Corremos el riesgo de que las clases media y trabajadora concluyan que sus democracias son incapaces de resolver su mayor problema”.
No es difícil ver de dónde viene Collboni. Desde Dublín hasta Milán, los residentes regularmente ven la mitad de sus ingresos absorbidos por el alquiler, y ser propietario de una vivienda es impensable para la mayoría. Las grandes ciudades son testigos aumento de los precios de la propiedad y algunos están experimentando aumentos sorprendentes en el alquiler medio año tras año, desde más del 10%. Las personas se ven empujadas a situaciones cada vez más precarias y estrecho Las condiciones de vida y la falta de vivienda son aumentando rápidamente.
Como sostiene Collboni, la vivienda está en el centro de la creciente privación política en la Europa continental. La crisis alimenta a la extrema derecha –vinculada, por ejemplo, con el apoyo a Alternative für Deutschland en Alemania y la reciente Victoria del partido holandés antiislámico Libertad. La vivienda se ha convertido en una prioridad motor de desigualdadesreforzando las divisiones entre los que tienen y los que no tienen y afectando desproporcionadamente a los grupos minoritarios. Lejos de proporcionar seguridad y protección, para muchas personas en Europa la vivienda es ahora una causa importante de sufrimiento y desesperación.
Pero no todo el mundo lo padece. Al mismo tiempo que priva a la gente normal de una vida cómoda y digna, la crisis inmobiliaria llena los bolsillos de un pequeño número de personas e instituciones. En toda Europa en las últimas décadas se ha desarrollado la misma historia, aunque de maneras muy diferentes: el poder ha pasado a quienes se benefician de la vivienda, no a quienes viven en ella.
La manifestación más sorprendente de este cambio es la propiedad y el control a gran escala de la vivienda por parte de las instituciones financieras, particularmente desde la crisis financiera global de 2008. En 2023, 1,7 billones de dólares del sector inmobiliario mundial fue gestionado por inversores institucionales como empresas de capital privado, compañías de seguros, fondos de cobertura, bancos y fondos de pensiones, frente a 385.000 millones de dólares en 2008. Alentados por una política monetaria acomodaticia, estos actores ven la vivienda europea como una “clase de activo” particularmente lucrativa y segura. Compras de inmuebles residenciales en la zona del euro por inversores institucionales se triplicó en la última década. Como gestor de activos con sede en Londres lo pone: “Los inversores inmobiliarios expuestos a activos residenciales europeos son los que se llevaron la crema”, y el sector inmobiliario genera “rentabilidades ajustadas al riesgo más altas que cualquier otro sector”.
El grado de propiedad institucional en algunos lugares es asombroso. En Irlanda, casi medio de todas las unidades entregadas desde 2017 fueron adquiridos por fondos de inversión. En toda Suecia, la proporción de apartamentos de alquiler privado propiedad de inversores institucionales ha aumentado hasta 24%. En Berlín, 40 mil millones de euros Los activos inmobiliarios ahora están en carteras institucionales. 10% del parque inmobiliario total. En las cuatro ciudades holandesas más grandes, una cuarto Las viviendas en venta en los últimos años han sido compradas por inversores. Incluso en Viena, una ciudad ampliamente elogiada por su gran oferta de viviendas sociales, los actores institucionales están invirtiendo ahora en cada 10 unidad de vivienda y 42% Vivienda privada nueva en alquiler.
No todos los inversores son iguales. Pero cuando el objetivo es ganar dinero con la vivienda, eso sólo puede significar una cosa: los precios están subiendo. Como señala Leilani Farha, ex relatora especial de la ONU, los fondos de inversión tienen la “obligación fiduciaria” de maximizar los retornos para los accionistas, que a menudo incluyen los fondos de pensiones de los que depende la gente común. Por lo tanto, hacen todo lo posible para aumentar los precios y reducir los gastos, en particular mediante la “renovación” (utilizando la renovación como pretexto para aumentar los alquileres), el submantenimiento y la introducción de impuestos punitivos. Cuando el gigante del capital privado Blackstone adquirió y renovó casas en Estocolmo, aumentó los alquileres de algunas casas hasta en un 50%, según el geógrafo económico Brett Christophers. encontrar. Las renovaciones “verdes” en nombre de la sostenibilidad también son cada vez más comunes. táctico.
La adquisición corporativa de nuestras casas no surgió de la nada. Décadas de privatización, liberalización y especulación en el mercado inmobiliario han permitido al sector financiero reforzar su control sobre los hogares europeos. A partir de la década de 1980, en países como Italia, Suecia y Alemania, los apartamentos de propiedad estatal se transfirieron en masa al mercado privado. En Berlín, por ejemplo, se vendieron de la noche a la mañana grandes lotes de viviendas sociales a grandes empresas. En una sola transacción, Deutsche Wohnen compró en 2006 60.000 apartamentos de la ciudad por 450 millones de euros; sólo 7.500€ por apartamento.
Con el desmantelamiento del papel de los estados de bienestar en la provisión de vivienda, muchos países han pasado a intervenciones del lado de la demanda, como la liberalización del crédito hipotecario. Esto ha alimentado una especulación generalizada, ha elevado los precios de las propiedades y ha alentado niveles extremos de endeudamiento de los hogares. La crisis financiera resultante de 2008 brindó nuevas oportunidades para los inversores. Países como España, Grecia, Portugal e Irlanda se convirtieron en un tesoro de activos “en dificultades” y deuda hipotecaria que podían adquirirse a precios de ganga. A pesar de la devastación generalizada causada por la crisis, la dependencia de Europa del sector financiero para las soluciones inmobiliarias no ha hecho más que intensificarse en los años posteriores.
A medida que el poder pasó a manos de inversores y especuladores y los gobiernos se volvieron cada vez más dependientes de ellos, se lo fue quitando a los residentes. Para alentar o “eliminar el riesgo” de la inversión privada, los gobiernos de toda Europa han debilitado las protecciones a los inquilinos, han reducido las regulaciones de planificación y los estándares de construcción, y han ofrecido subvenciones especiales, subsidios y exenciones fiscales a entidades como los fideicomisos de inversión inmobiliaria. Un grupo en particular ha pagado el precio: los inquilinos. Los inquilinos han visto cómo sus alquileres se disparaban, sus condiciones de vida se deterioraban y su seguridad se veía socavada. En Europa, algunos fondos de inversión han provocado directamente el desplazamiento de inquilinos de bajos ingresos y han supervisado desalojos perturbadores.
Los poderosos actores financieros han hecho un excelente trabajo al presentarse como la solución y no como la causa de la crisis actual. Han seguido promoviendo la narrativa ahora dominante de que una mayor inversión inmobiliaria es algo bueno porque aumentaría la oferta de viviendas muy necesarias. Blackstone, por ejemplo, afirma desempeñar un “papel positivo a la hora de abordar la escasez crónica de viviendas en todo el continente”. Pero el la evidencia sugiere que una mayor participación de los mercados financieros no ha aumentado la propiedad o la oferta de viviendas, sino que ha inflado los precios de las propiedades y los alquileres.
El hecho es que los inversores institucionales no están realmente interesados en la producción de viviendas. Un aumento significativo de la oferta va directamente en contra de sus intereses. Como administrador de activos concedeLa falta de oferta de vivienda es mala para los residentes pero “buena para el flujo de caja”. El famoso presidente de Blackstone aceptado que “las grandes señales de alerta en el sector inmobiliario son el capital y las grúas”. En otras palabras, necesitan escasez para mantener los precios altos.
Cuando el capital corporativo produce nuevas viviendas, éstas, por supuesto, serán máximamente rentables. Ciudades como Manchester, Bruselas y Varsovia han visto una proliferación de productos inmobiliarios de alto margen, como microapartamentos, construcción para alquiler y convivencia. Diseñado con la intención explícita de optimizar el flujo de cajaestos son inasequibles e inadecuados para la mayoría de los hogares. Common Wealth, un grupo de expertos centrado en la propiedad, descubrió que el sector de construcción para alquiler respaldado por capital privado, que representa el 30% de las viviendas nuevas en Londres, atiende principalmente a personas solteras de altos ingresos. Las familias representan sólo el 5% de los inquilinos de viviendas de alquiler, en comparación con una cuarta parte del sector privado de alquiler en general. Estos apéndices corporativos sobrevalorados son un crudo recordatorio de la incapacidad del mercado para ofrecer viviendas que satisfagan las necesidades y los ingresos de la mayoría de las personas.
Si la vivienda está hoy en el centro de la desilusión política, por la misma razón se está convirtiendo en el principal detonante de la movilización en toda Europa. En octubre de 2024, 150.000 manifestantes caminar en las calles de Madrid para exigir acción. Algunos gobiernos, incluidos Dinamarca y el Países Bajosimplementar políticas para disuadir a los especuladores. Pero el capital inmobiliario sigue teniendo el poder y, por tanto, sigue obteniendo lo que quiere, incluida la explotación de lagunas jurídicas y el cabildeo contra políticas que ponen en riesgo sus ganancias. En 2021, los berlineses votaron a favor de la expropiación y socialización de los apartamentos de los propietarios que figuran en la lista. pero bajo presión del lobby inmobiliarioLos políticos bloquearon esta moción. El mismo año, Blackstone –el mayor propietario de España con 40.000 viviendas– se opuso a los planes de imponer un objetivo de vivienda social del 30% en las carteras institucionales. Las luchas contra el inmenso poder estructural de los intereses inmobiliarios serán ferozmente libradas.
Durante las últimas décadas, hemos vivido una experiencia social cada vez más intensa. ¿Se puede proporcionar con éxito la vivienda, una necesidad básica de todos los seres humanos, dentro de las maquinaciones del capitalismo financiero? La evidencia ahora parece abrumadora: no.
A medida que los inversores dominan, el poder de los residentes se debilita sistemáticamente. Nos encontramos frente a una crisis de proporciones inconcebibles. Si bien podemos y debemos señalar la avaricia corporativa, debemos recordar que es el sistema el que funciona exactamente como fue diseñado. Cuando el beneficio es la fuerza dominante, la oferta de vivienda invariablemente no se alinea con las necesidades sociales: no genera los tipos de vivienda en los tramos de precios que más desesperadamente se necesitan. En los próximos años, la vivienda ocupará un lugar central en la política europea. Ha llegado el momento de realizar cambios estructurales fundamentales que liberen a la vivienda de las garras del financiamiento, restablezcan el suministro eléctrico a los residentes y restablezcan la vivienda como una prioridad esencial en la provisión pública.
