El director de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, Bill Pulte, dijo que la agencia gubernamental está “evaluando activamente” hipotecas portátiles, que permitirían al propietario transferir su préstamo de su casa actual a una nueva casa cuando se mude.
Con las hipotecas portátiles, el propietario de la vivienda podría mantener la tasa de interés y los términos actuales en lugar de liquidar el préstamo y obtener uno nuevo.
Es una estrategia diseñada para inyectar movimiento en un mercado inmobiliario estancado.
Muchos propietarios y compradores potenciales se han mantenido alejados porque se muestran reacios a cambiar sus tasas hipotecarias por debajo del 3% por préstamos actuales de alrededor del 6,5%.
Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com, dijo a FOX Business que este tipo de hipotecas no son compatibles con la arquitectura del financiamiento hipotecario estadounidense, ni resolverían los problemas más amplios de asequibilidad que enfrenta el mercado inmobiliario actual si lo fueran.
Krimmel calificó la propuesta de Pulte como “un intento de fuerza bruta para ‘resolver’ el efecto de bloqueo”.
Cuando un propietario típico se muda hoy, generalmente tiene que pagar por adelantado su préstamo existente y obtener uno nuevo a las tasas actuales.
En teoría, Krimmel dijo que si esta brecha de tasas fuera lo único que frena la movilidad, las hipotecas portátiles podrían desbloquear cierta actividad y liberar inventario.
Sin embargo, Krimmel señaló un informe de la Reserva Federal de mayo de 2025 que encontró que el efecto del bloqueo explicaba solo alrededor de la mitad de la reciente disminución de la movilidad.
“No está claro que la portabilidad devolvería las ventas a niveles normales”, dijo Krimmel, añadiendo que los beneficios de una hipoteca portátil también serían “muy selectivos”.
Con las hipotecas portátiles, Krimmel dijo que sólo los titulares actuales de hipotecas con tasas bajas se beneficiarían, mientras que los inquilinos y propietarios de viviendas sin hipoteca aún enfrentarían las tasas actuales.
Pero la viabilidad, afirma, es el mayor problema.
“El sistema hipotecario estadounidense se basa en la titulización, donde los préstamos se empaquetan y se fijan sus precios en función de los activos específicos que los respaldan”, dijo Krimmel.
“Las hipotecas deben estar vinculadas a la casa donde se emitieron, para que los inversores puedan evaluar el riesgo de garantía. »
Si una hipoteca se volviera transferible, “la garantía (y por lo tanto el perfil de riesgo de todo el conjunto) cambiaría a medio plazo”, lo que rompería la lógica de la titulización.
También rechazarían los modelos utilizados para predecir la rapidez con la que los propietarios liquidan sus hipotecas y la duración de esos préstamos, ambos fundamentales para la valoración de los valores respaldados por hipotecas.
Si mudarse ya no requiere que los compradores paguen sus hipotecas actuales, los términos de esos préstamos “se alargarían abruptamente e impredeciblemente”, según Krimmel. Por lo tanto, los inversores exigirían una mayor compensación por este riesgo de extensión, lo que impulsaría “las tasas hipotecarias hacia arriba, primero abruptamente, luego estructuralmente a través de diferenciales más amplios sobre los bonos del Tesoro a 10 años”.
Los problemas también se extienden más allá de eso. Por ejemplo, Krimmel dijo que la originación y la administración serán mucho más complejas porque los gravámenes, el depósito en garantía, los impuestos y las obligaciones de título dependen de la propiedad específica.
“En general, las hipotecas portátiles pueden parecer una buena manera de mitigar el efecto de bloqueo – un problema de nicho exclusivo de las condiciones actuales del mercado; pero su implementación generalizada daría lugar a cuestiones técnicas espinosas y consecuencias no deseadas significativas – muchas de las cuales serían peores que el problema que están tratando de resolver”, dijo.
