Casi tres años después de la fecha límite estatal, un condado del Área de la Bahía y tres ciudades regionales aún no han finalizado sus planes de vivienda exigidos por el estado, exponiéndolos a multas, pérdida de subvenciones y el temido “remedio del constructor”, que puede costarles el control sobre las decisiones sobre el uso de la tierra.
El condado de San Mateo y las ciudades de Half Moon Bay, Belvedere y Clayton aún no han obtenido la aprobación estatal para sus planes, que debían presentarse antes del 31 de enero de 2023.
Cada ocho años, los gobiernos locales de California deben presentar planes, llamados elementos de vivienda, que sirven como hojas de ruta sobre cómo las ciudades y los condados pretenden autorizar un número específico de unidades de vivienda dentro de un rango de niveles de asequibilidad.
Después de décadas de desarrollo lento y costos de vivienda disparados, los funcionarios estatales aumentaron drásticamente los objetivos de construcción de viviendas en la mayoría de las jurisdicciones y agregaron nuevas sanciones para aquellos que no completaron sus proyectos a tiempo.
En total, los 110 gobiernos locales del Área de la Bahía son responsables de agregar 441.000 nuevas unidades de vivienda entre 2023 y 2031, frente a 187.990 durante el ciclo anterior de ocho años. Hasta ahora, la región está muy retrasada en el cumplimiento de este nuevo y ambicioso objetivo, en parte debido a las altas tasas de interés y otras fuerzas del mercado.
A pesar de la amenaza de sanciones más severas, los defensores de la vivienda dicen que los pocos municipios que quedan sin elementos de vivienda terminados parecen carecer de un sentido de urgencia para obtener la aprobación estatal.
“Se trata en su mayoría de jurisdicciones pequeñas y ricas que probablemente sienten que no tienen obligaciones y que pueden contratar suficientes abogados para librarse de cualquier obligación que les imponga el estado”, dijo Matt Regan, experto en política de vivienda del Consejo del Área de la Bahía, un grupo proempresarial.
Algunos funcionarios locales rechazaron esa afirmación, diciendo que trabajaron estrechamente con los reguladores para finalizar los complejos planes, que normalmente tienen cientos de páginas y describen una amplia gama de políticas y prácticas de vivienda.
“No hubo dudas en la ciudad de Half Moon Bay”, dijo Leslie Lacko, directora de desarrollo comunitario de la ciudad.
A principios de este mes, la ciudad costera del condado de San Mateo adoptó una quinta versión de su plan para actualizar las políticas sobre unidades de vivienda accesorias y otras preocupaciones de los reguladores. La ciudad tiene la intención de presentar el plan a los funcionarios estatales este mes.
Desde que se implementaron gradualmente las nuevas normas de vivienda, el estado ha impuesto fuertes sanciones sólo a un puñado de ciudades, principalmente en el sur de California, por no lograr la aprobación de sus proyectos. En 2023, los funcionarios estatales demandaron a Hunnigton Beach, que desacató abiertamente el proceso del elemento de vivienda, lo que la puso en riesgo potencial de recibir cientos de miles de dólares en multas mensuales.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado no respondió a las preguntas sobre si el estado buscaría imponer sanciones contra las jurisdicciones del Área de la Bahía.
Sin embargo, las comunidades del Área de la Bahía que han tardado en presentar sus planes de vivienda han estado sujetas al recurso del constructor, una disposición de la ley estatal que permite a los desarrolladores seguir adelante con proyectos de vivienda masivos que exceden los límites de zonificación local. Los gobiernos locales solo están obligados a aceptar dichos proyectos durante los períodos en los que el estado determina que los elementos de sus viviendas no cumplen.
El año pasado, ciudades y condados de toda la región recibieron al menos 98 propuestas de soluciones de construcción, por un total de más de 13.000 unidades. A pesar de una ola de solicitudes que acapararon los titulares y la consiguiente protesta entre los habitantes de los suburbios de que el remedio del constructor “Manhattanizaría” sus comunidades, aún no está claro cuántos proyectos han visto realmente la luz.
En Belvedere, sin embargo, un promotor utilizó el amenaza de una solución propuesta por un importante fabricante para persuadir a los funcionarios locales el año pasado para que aprobaran un proyecto dúplex más pequeño de 40 unidades a lo largo de la rica costa de la ciudad del condado de Marin.
A pesar de esto, Belvedere aún no ha completado su elemento habitacional. En septiembre, los reguladores enviaron a la ciudad una carta instándola a completar el proceso de rezonificación requerido para permitir más viviendas, un aspecto clave de su plan. La carta también recuerda a la ciudad sobre posibles multas y sanciones por incumplimiento, incluida la inelegibilidad para ciertos subsidios de transporte y vivienda pública.
Los funcionarios de Belvedere no respondieron a una solicitud de comentarios.
En la Península, el condado de San Mateo recibió una carta similar de la unidad de rendición de cuentas en septiembre. Los funcionarios del condado dijeron que están trabajando “lo más rápido posible” para completar el proceso de rezonificación requerido para mediados del próximo año, atribuyendo el retraso a las “dificultades para navegar las muchas nuevas leyes de vivienda” aprobadas en los últimos años. Dijeron que el condado no ha recibido una solicitud de apelación del constructor.
En Half Moon Bay, los funcionarios dijeron que el lento progreso es necesario para garantizar que el plan de vivienda de la ciudad cumpla con las regulaciones establecidas por la Comisión Costera estatal. La comisión tiene como objetivo proteger los hábitats costeros y mantener el acceso público a la costa, pero los críticos la han acusado durante mucho tiempo de bloquear la construcción de nuevas viviendas. Las autoridades dijeron que la ciudad no ha recibido una propuesta de reparación del constructor.
Los funcionarios de la ciudad de Clayton, un pequeño enclave suburbano cerca de Concord, no respondieron a una solicitud de comentarios sobre la demora en obtener la aprobación de su plan.
