El primer apartamento de Maggie Hildebrand en Toronto incluía una cocina, una mesa de comedor, un espacio de trabajo y una cama, todo en la misma habitación de 300 pies cuadrados.
Al principio era una casa digna, bastante cerca de su trabajo en el centro y con todo lo necesario para la vida diaria.
Pero no pasó mucho tiempo para que la joven de 28 años se sintiera encerrada. “Era tan aislado en ese pequeño espacio”, le dijo a la BBC. “Realmente se siente como si fuera simplemente un lugar para poner abejas obreras por la noche”.
Hildebrand vivía en uno de los microcondominios de la ciudad, algo que alguna vez fue raro en el sector inmobiliario canadiense y que se ha vuelto omnipresente en la última década gracias al rápido crecimiento de los edificios de gran altura en las principales ciudades como Toronto y Vancouver.
Pero, a medida que el mercado de condominios de Canadá cae a niveles no vistos en décadas debido a una serie de presiones del mercado, el valor de estas microunidades está colapsando más rápido que el de todas las demás.
El mercado de condominios está experimentando una desaceleración sin precedentes desde la década de 1980, con miles de unidades listas para mudarse vacías y sin vender en Toronto y sus alrededores. Durante el año pasado, se cancelaron 18 proyectos de condominios en la ciudad, una cifra sin precedentes, y los expertos esperan que ese número aumente a medida que la demanda continúa cayendo.
La crisis económica ha reavivado el debate sobre si los desarrolladores han acomodado excesivamente las necesidades de los inversionistas inmobiliarios al construir viviendas más pequeñas y más asequibles, minimizando los metros cuadrados para mantener los precios bajos en áreas con altos valores de tierra, y que a menudo fueron diseñadas para ser alquiladas o entregadas con fines de lucro.
Los inversores poseen la mayoría de los condominios de menos de 600 pies cuadrados en Toronto, según la base de datos nacional de Statistics Canada. La construcción de estas pequeñas unidades se disparó en 2016 y ahora representan el 38% de los condominios construidos en la ciudad, frente a solo el 7,7%.
Estas unidades no se han disparado en la misma medida en Estados Unidos, donde representan una porción muy pequeña del mercado, aunque Nadia Evangelou, economista senior de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, dijo que “su prevalencia se ha duplicado aproximadamente en la última década”.
Con tanto inventario en el mercado canadiense, algunos microcondominios que se vendieron por medio millón de dólares hace unos años ahora se revenden por 300.000 dólares canadienses (217.000 dólares; 163.000 libras esterlinas) o menos, un precio recientemente impensable en el centro de Toronto, a menudo citada como una de las ciudades más inasequibles del mundo.
“Es una carrera hacia el fondo para vender estas cosas”, dijo Shaun Hildebrand, presidente de Urbanation, una organización que ha seguido el mercado de los rascacielos de Toronto durante décadas. (Shaun Hildebrand no es pariente de la Sra. Hildebrand).
La crisis de los condominios no es exclusiva de Toronto: Vancouver está experimentando una recesión similar, aunque más leve, desde 2024.
Hay varias razones para esto, le dicen los expertos a la BBC.
En primer lugar, hay un exceso de oferta. Se han construido miles de unidades en los últimos dos años, en parte para dar cabida a un aumento sin precedentes de la población de Canadá, impulsado en gran medida por la inmigración, dijo Hildebrand.
Pero el número de recién llegados cayó drásticamente tras un cambio en las políticas de inmigración de Canadá, en parte para abordar la crisis inmobiliaria. A informe publicado en diciembre por el Banco de MontrealMuestra que en 2025 la población de Canadá experimentó su mayor descenso registrado desde la década de 1940, con la excepción de la pandemia de Covid de 2020, principalmente debido a los nuevos límites a la inmigración.
Se trata de un cambio de rumbo que los promotores no podrían haber previsto y que ha permitido la construcción de más de 60.000 nuevas unidades en los últimos años para satisfacer una demanda que ya no existe.
En pocas palabras, “el mercado se ha adelantado demasiado a sí mismo”, dijo Hildebrand.
La segunda razón es el precio.
El banco central de Canadá bajó las tasas de interés durante la pandemia para estimular la economía, y los inversores, que buscaban comprar en un mercado inmobiliario que parecía una apuesta segura durante décadas, asumieron que los precios solo seguirían aumentando.
Por un tiempo lo hicieron, alcanzando “un nivel que realmente no tenía sentido”, dijo Hildebrand.
Luego, el Banco de Canadá comenzó a subir las tasas para combatir la inflación pospandémica. Combinado con el exceso de oferta, esta apuesta segura se ha vuelto menos segura.
Ahora, algunos inversores están teniendo problemas para cerrar unidades que compraron antes de la construcción a estos precios inflados. Muchos se vieron obligados a intentar revenderlos con pérdidas. Otros tienen demasiado miedo para entrar al mercado o están esperando que los precios caigan aún más, dijo Hildebrand.
Se especula que La congelación de los compradores extranjeros de viviendas en Canadá en 2022creado para ayudar a combatir la crisis de asequibilidad de la vivienda, también ha desempeñado un papel. Las cifras muestran que representan sólo una pequeña fracción de los propietarios de viviendas (alrededor del 2 al 6 por ciento), pero Hildebrand dijo que es posible que haya enviado una señal de que Canadá está cerrado al comercio.
Los inquilinos como Hildebrand son los claros ganadores de la crisis en el mercado de condominios, ya que ahora tienen más opciones gracias a una mayor oferta y ofertas de alquiler ligeramente mejores.
La Sra. Hildebrand pagó 2.200 dólares canadienses al mes por su microcondominio. Desde entonces, se mudó a un apartamento más grande, de 700 pies cuadrados y de un dormitorio, en un edificio antiguo con un patio arbolado, por sólo 200 dólares canadienses más. Ella atribuye este cambio a una gran mejora en su calidad de vida.
“Mi cumpleaños es mañana, voy a dar una fiesta y invitaré a 25 personas”, le dijo a la BBC en diciembre. “Hace un año, esto no era posible”.
Hildebrand dijo que la crisis probablemente cambiará quiénes los desarrolladores consideran sus principales clientes, desde inversionistas a corto plazo que buscan ganancias rápidas hasta inversionistas a largo plazo y personas que planean mudarse al condominio que compran.
“Aquí aprendimos la lección”, dijo. Las unidades no se eliminarán por completo, subrayó, porque todavía existe una demanda de asequibilidad, “pero hemos ido demasiado lejos”.
Algunos compradores también se benefician de esto. Alex Cruz, un agente inmobiliario con sede en Toronto de Ari Zadegan Group Realty, dijo a la BBC que quienes buscan una ganga están comprando unidades más pequeñas.
“Si hay una buena oferta por pie cuadrado, la gente lo comprará”, dijo Cruz, añadiendo que esto les ha dado a algunos “la oportunidad de ingresar al mercado”.
Esta crisis se produce cuando Canadá se enfrenta a una crisis inmobiliaria que se ha convertido en una cuestión de política central para todos los niveles de gobierno. El primer ministro Mark Carney ha prometido duplicar el ritmo de construcción de nuevas viviendas durante la próxima década.
Con la construcción de miles de unidades ahora suspendida o cancelada, habrá menos unidades ingresando al mercado para fines de la década. Eso podría exacerbar la crisis inmobiliaria de Canadá, dijo Hildebrand, ya que se depende en gran medida de los condominios para aumentar la oferta en las grandes ciudades.
Y Hildebrand y otros advierten que la debilidad de los precios durará poco.
“La pregunta ahora es cuánto tiempo estaremos aquí y cuáles serán las implicaciones para la oferta de vivienda durante la próxima década”. » dijo el señor Hildebrand.
