A principios de este otoño, los soñadores de Silicon Valley que proponían construir una ciudad de 400.000 habitantes y un centro industrial en pastizales a 50 millas al noreste de San Francisco publicaron una versión detallada de su plan, al que llaman “California para siempre”. No se parece a nada que Estados Unidos haya visto antes: una ubicación exurbana, un diseño intensamente urbano.
La nueva ciudad se diseñará en una cuadrícula compacta, con calles entrelazadas, rutas de tránsito rápido y vías verdes para peatones y ciclistas. Los barrios residenciales menos densos de la ciudad se dividirán en zonas para edificios de apartamentos de 85 pies, más altos que prácticamente cualquier edificio de apartamentos construido antes de 1880. Los buscadores de casas podrán comprar casas adosadas como si estuvieran comprando bienes raíces en el Brooklyn del siglo XIX, no en una expansión suburbana prefabricada.
Esta visión –tan distante y tan densa– representa una ruptura radical con lo que generalmente se vende bien en la frontera periurbana. Woodlands, Texas, uno de los desarrollos suburbanos más exitosos de los últimos 50 años, está a solo 30 millas de Houston y está construido principalmente alrededor de viviendas unifamiliares. Sólo en una California con una vivienda radicalmente insuficiente podríamos siquiera imaginar vender apartamentos a estadounidenses mucho más lejos de los centros de empleo existentes.
Sin embargo, California Forever representa más que una apuesta de que la extrema escasez de viviendas en el Área de la Bahía ha creado un mercado sólido para los “súper viajeros” con sede en el Valle Central. Más bien, es un esfuerzo audaz para poner en práctica los últimos 30 años de investigación en economía urbana.
Una lección de esta investigación es que “construir” en vecindarios existentes suele ser inconveniente para las personas que viven cerca. (Si puedes, coloca tu nueva ciudad en otro lugar).
Productividad en densidad
Una segunda lección, más importante y menos intuitiva, es que concentrar más personas y empresas en un área geográfica más pequeña hace que todos sean más productivos. Las personas que viven y trabajan cerca aprenden unas de otras. Pueden asumir riesgos empresariales porque si un proyecto fracasa, les esperan otras oportunidades. Los mercados laborales densos dan a los trabajadores poder de negociación y les permiten encontrar el empleador adecuado. Los individuos y las empresas también se benefician al compartir instalaciones cuya construcción tiene altos costos fijos, como una ópera o un aeropuerto. Los economistas llaman a este conjunto de beneficios los “beneficios de aglomeración” de la densidad urbana.
Pero hay un problema: un pequeño promotor que construye una casa o un pequeño edificio de apartamentos no se beneficia de las ventajas de aglomeración vinculadas a la densidad que aportan. Si las personas alojadas por el promotor abren un restaurante o dan un aumento a un trabajador, el promotor no se beneficia. Los constructores comunes y corrientes no tienen derecho a los beneficios del imaginario colectivo de la ciudad. Entonces, abandonados a su suerte, los desarrolladores no invierten lo suficiente en densidad. Las presiones NIMBY empeoran las cosas.
La gran apuesta de California Forever es que al adquirir suficiente terreno para construir una ciudad entera desde cero, los inversores puedan aprovechar la economía de la ciudad. Sus casas y apartamentos de primera fila pueden perder dinero, pero la densidad de población resultante aumentará el valor de las oficinas y los distritos manufactureros del centro.
Dado que los inversores que poseen el terreno residencial también son propietarios del centro de la ciudad y de las áreas manufactureras, considerarán los beneficios que un nuevo edificio aporta a toda la comunidad, no sólo lo que los residentes potenciales pagarían por vivir en el nuevo edificio.
Ser propietario de todo esto también brinda a California Forever poderosos incentivos para mejorar las escuelas y la seguridad pública, y para aliviar la congestión del tráfico. En la mayoría de las grandes ciudades, los planificadores bien intencionados carecen de recursos e incentivos para eliminar la congestión del tráfico urbano. En California Forever, la fortuna de los inversores depende de la creación de un urbanismo próspero.
Si alguna vez comienza.
Los obstáculos para fundar una nueva ciudad son formidables. Hoy en día, en casi todos los Estados Unidos, un gran proyecto requiere la aprobación de numerosas agencias locales, estatales y, a veces, federales, cada una con derecho a veto. La investigación realizada por uno de nosotros revela que las estrictas regulaciones sobre el uso de la tierra incentivan a los desarrolladores a realizar proyectos más pequeños y, en última instancia, fragmentan la industria de la construcción. Esto reduce la productividad y la innovación en el sector de la construcción.
NIMBYismo bien establecido
Como mínimo, el proyecto California Forever requerirá la aprobación de una ciudad (Suisun), un condado (Solano) y posiblemente una agencia estatal (la Junta de Control de Recursos Hídricos del Estado de California). Cada aprobación desencadena una revisión según la Ley de Calidad Ambiental de California y potencialmente años de litigios y demoras. Un supervisor del condado de Solano le dijo una vez a California Forever: “Ve a otro lugar”. Si convence a dos de sus colegas, el proyecto está muerto.
California necesita millones de nuevas unidades de vivienda. El estado ha aprobado cientos de leyes de vivienda, pero pocas han logrado avances en la producción. Las fuerzas del NIMBYismo son profundas. California Forever podría llevar el dinamismo de Silicon Valley al Valle Central, con el apoyo de inversionistas incentivados a desarrollar una comunidad eficiente y escalable de viviendas urbanas densas y manufactura de alta tecnología. Ninguna ciudad o condado debería tener un veto absoluto sobre un proyecto tan importante.
La política de energía limpia ofrece un camino a seguir. En Massachusetts y California, los legisladores han desarrollado programas de “permisos integrales” para importantes proyectos estatales de energía y transmisión. Un único funcionario que depende del gobernador toma la decisión de aprobar el proyecto, después de escuchar las recomendaciones de muchas partes interesadas estatales y locales que tradicionalmente tendrían poder de veto sobre el proyecto.
El modelo integral de permisos debe extenderse a importantes proyectos de desarrollo urbano en todo el estado, incluido California Forever. Hace una generación, la Corte Suprema de California dictaminó que los gobiernos locales tienen el deber de satisfacer las necesidades de su región. Pero la experiencia ha demostrado que los funcionarios electos locales rara vez son buenos defensores de los intereses regionales. Un nuevo camino hacia la obtención de permisos estatales puede allanar el camino para los vitales experimentos de construcción urbana del mañana.
Chris Elmendorf es profesor de derecho en UC Davis. Ed Glaeser es profesor de economía en Harvard. ©2025 Los Ángeles Times. Distribuido por la agencia Tribune Content.
