El presidente Donald Trump dijo recientemente en las redes sociales que pediría al Congreso que impida a los grandes inversores y empresas de capital privado comprar viviendas unifamiliares.
su plan no tenia muchos detalles pero se hace eco de un estribillo común en Estados Unidos de que los inversores no deberían ser propietarios de viviendas y que están haciendo subir los precios.
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Los críticos argumentaron que el tema era exagerado, con estimado en el 4% de los alquileres unifamiliares en manos de inversores institucionales. A lo largo de los años, los estudios han demostrado consistentemente que el condado de San Diego tiene uno de los las tarifas más bajas inversores institucionales.
Aún así, se espera que la medida sea popular entre los votantes e incluso impedir que algunas grandes empresas, como Blackstone, compren propiedades podría marcar una pequeña diferencia en el mercado inmobiliario.
Pregunta: ¿Debería el Congreso prohibir a los grandes inversores comprar viviendas unifamiliares?
economistas
Ray Major, economista
SÍ: A los inversores institucionales se les debería prohibir poseer viviendas unifamiliares. El sueño americano se basa en la propiedad de vivienda, y todas las personas en Estados Unidos deberían poder trabajar duro y costear una vivienda. Los inversores institucionales reducen la oferta y aumentan los precios de la vivienda, convirtiendo a los posibles propietarios en inquilinos de por vida. A largo plazo, esto eliminará la capacidad del estadounidense promedio de crear riqueza generacional y transmitirla a sus hijos.
Caroline Freund, Escuela de Política y Estrategia Global de UC San Diego
NO: Los inversores tienen efectos mixtos sobre la asequibilidad de la vivienda. Las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar se benefician del alquiler en vecindarios con escuelas sólidas. Los inversores también pueden estabilizar los mercados durante las recesiones, como lo hicieron después de la crisis financiera, cuando los precios colapsaron. Para mejorar la asequibilidad, limitar la propiedad de grandes inversores en mercados donde tienen poder de fijación de precios tendría más sentido que una prohibición total. Y si el objetivo es aumentar la oferta de viviendas y mejorar la asequibilidad, existen herramientas mucho mejores que las restricciones a la inversión.
Kelly Cunningham, Instituto de Investigaciones Económicas de San Diego
NO: La gran mayoría de las viviendas unifamiliares en alquiler pertenecen a pequeños o medianos propietarios, y menos del 5% pertenecen a grandes inversores. Culpar a las grandes empresas parece ser un deseo popular de hacer parecer que la administración se preocupa por los precios de la vivienda y está haciendo algo con respecto a la asequibilidad, pero ignora los verdaderos impulsores de los costos de la vivienda y los problemas reales causados por la regulación excesiva, las restricciones al desarrollo y las tasas de capitalización. Culpar a los inversores podría dar lugar a políticas que tengan consecuencias perjudiciales para los mercados internos.
Alan Gin, Universidad de San Diego
SÍ: Aunque los inversores institucionales representan sólo una pequeña parte del mercado, su influencia está creciendo. Son importantes en los márgenes, lo que puede tener grandes implicaciones para algunas comunidades. Al aumentar la demanda de vivienda, hacen que los precios suban, lo que convierte a la inflación de los precios de la vivienda en uno de los principales contribuyentes a la alta tasa de inflación general. También pueden desplazar a los compradores individuales, quienes pueden tener dificultades para competir con ofertas exclusivamente en efectivo en un entorno de altas tasas de interés.
James Hamilton, Universidad de California en San Diego
NO: Si un inversor compra una casa y la alquila, es una casa menos ocupada por un propietario y una casa más ocupada por un inquilino. Esto no cambia el costo total de la vivienda. Además, la Constitución no otorga ni al Congreso ni al Presidente la autoridad para imponer tal norma. Este es un problema local, no nacional. La verdadera solución es reducir los impuestos locales y las restricciones a la construcción de viviendas.
Norma Miller, Universidad de San Diego
NO: Este límite a la propiedad institucional simboliza la interferencia pública en el mercado de la vivienda y, al igual que el control de los alquileres, es perjudicial a largo plazo, ya que inhibe la asignación de capital y nueva oferta en el mercado de la vivienda. Los precios de la vivienda y los niveles de alquiler dependen en gran medida de los fundamentos de la oferta y la demanda: a saber, el crecimiento del empleo, la migración, las limitaciones de zonificación, los NIMBY y los niveles de construcción. Las instituciones pueden gestionar los alquileres de forma más sistemática, utilizando herramientas dinámicas de fijación de precios y procedimientos operativos estándar, pero no determinan el mercado. Lo contestan.
David Ely, Universidad Estatal de San Diego
NO: La escasez de viviendas unifamiliares asequibles se debe principalmente a la insuficiencia de nuevas construcciones. Un factor que contribuye son los propietarios de viviendas existentes que optan por no mejorar su vivienda porque no quieren renunciar a su hipoteca de baja tasa. Dada la proporción relativamente pequeña de viviendas unifamiliares propiedad de inversionistas institucionales, restringir sus compras de viviendas no aumentará materialmente el stock de viviendas disponibles para los hogares ni desacelerará la apreciación de los precios.
Líderes
Phil Blair, Laborista
NO: La cuestión no es quién posee las propiedades en alquiler, sino qué pocas hay. El sector privado ha encontrado un nicho de inversión inmobiliaria y merece poder explotarlo. La ley de la oferta y la demanda exige que se construyan más viviendas y los precios de alquiler colapsarán. La administración podría abrir miles de acres de tierra subutilizada en todo el país para viviendas muy necesarias.
Chris Van Gorder, Scripps Salud
SÍ: Los porcentajes pueden ser pequeños en términos del número de viviendas adquiridas por grandes inversores, fondos de capital privado u otros inversores profesionales. Pero sus compras hacen subir los precios de las viviendas al reducir el inventario disponible para quienes desean comprar viviendas para uso personal a través de propiedad privada. Creo que esto podría proporcionar un control modesto sobre los precios de la vivienda al aumentar la disponibilidad para los compradores privados.
Jamie Moraga, Franklin Revere
NO: El presidente Trump ha propuesto prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares. La palabra clave “más” sugiere un límite, no una liquidación. En lugar de una prohibición total, el Congreso podría encontrar apoyo bipartidista para considerar un límite a la propiedad de viviendas unifamiliares institucionales. Un límite podría facilitar la competencia para los compradores por primera vez, ayudar a proteger a los inquilinos de los “megapropietarios” y reducir la concentración del mercado. Esto también podría ayudar a equilibrar la asequibilidad de la vivienda, la oferta de viviendas de alquiler y los impactos en la construcción de viviendas.
Gary London, Asesores Moeder de Londres
SÍ: Pero esto es un poco un balón prisionero económico, ya que hay relativamente pocas viviendas en carteras institucionales en San Diego. Estoy proponiendo una legislación que se centre en 1) políticas de zonificación y uso de la tierra para fomentar la construcción de nuevas viviendas, 2) incentivar a las personas mayores a reducir su tamaño mediante la eliminación del impuesto a las ganancias de capital, y 3) permitir una transferencia única de los impuestos a la propiedad existentes para nuevas transacciones. Entonces surgiría un mercado de reventa más sólido, junto con la demanda de viviendas nuevas.
Bob Rauch, R.A. Rauch y asociados
NO: Los inversores institucionales representan una pequeña parte del mercado inmobiliario, por lo que prohibirlos no ayudaría a bajar los precios. También ofrecen viviendas de alquiler para personas que no pueden o no quieren comprar. Las propuestas para restringir quién puede comprar propiedades reflejan el tipo de políticas que defiende el alcalde Mamdani en Nueva York. Necesitamos reducir las regulaciones, impuestos y tarifas que limitan la oferta. Limitar el número de personas a las que se les permite comprar viviendas reduce el mercado y desalienta la construcción.
Austin Neudecker, Crecimiento del tejido
SÍ: Si bien la propiedad institucional actualmente representa solo el 4% del mercado, los fondos con una focalización algorítmica cada vez mayor, ofertas en efectivo y conversión a alquileres pueden hacer subir los precios y crear externalidades negativas, que afectan particularmente a los compradores primerizos. En primer lugar, llevar a cabo pruebas específicas de mercado con tiempos de implementación cortos y analizar el impacto en los precios, la oferta y la asequibilidad del alquiler antes de una implementación más amplia o dejar que caduquen.
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