Cuando The Fay abrió sus puertas en 2024, los funcionarios de San José creyeron que el rascacielos de 23 pisos y 336 unidades podría ser transformador, no solo agregando viviendas muy necesarias sino también aumentando el tráfico peatonal cerca de la entrada sur del centro de la ciudad.
En cambio, el desarrollo en la esquina de las calles Market y Reed en el exclusivo SoFA enfrentó altas tasas de desocupación y quiebra, lo que ensombreció otros posibles proyectos en el centro.
San José ahora está recurriendo a un programa piloto innovador para ayudar a estabilizar los activos con dificultades financieras y restaurar la confianza de los inversores.
Según el Programa de Vales de Ingresos y Equidad aprobado el martes, la ciudad arrendará casi 200 unidades, proporcionando un subsidio que reducirá los alquileres y creará viviendas más asequibles para hogares de ingresos moderados, y celebrará un acuerdo de equidad que permitirá a San José recuperar toda su inversión, más los intereses.
“Este consejo ha dejado claro una y otra vez que cualquier visión futura para el centro de la ciudad debe incluir muchas viviendas nuevas”, dijo el concejal del Distrito 3 Anthony Tordillos, quien representa el área. “El memorando y la presentación de hoy resaltan el riesgo de permitir que se cancele la deuda de este activo en dificultades por debajo del valor de mercado (y cómo esto) podría tener un impacto desestabilizador más amplio en nuestro mercado residencial del centro de la ciudad, lo que llevaría a valoraciones más bajas, menores ingresos fiscales a largo plazo y mayores costos de construcción a medida que las nuevas inversiones en el centro de la ciudad se vuelven más difíciles. Creo que esta propuesta está a la altura de la tarea de enfrentar este desafío”.
A pesar de haber transcurrido varios años desde la pandemia, el mercado de oficinas no se ha recuperado, rondando la marca del 30% de desocupación, y los funcionarios de la ciudad están considerando una revitalización del centro de la ciudad a través de una dinámica más de “vivir, trabajar y jugar”.
Construida por Suffolk Construction, Fay fue la primera torre residencial construida en el centro desde que se completó Miro frente al Ayuntamiento unos años antes.
Sin embargo, las grandes esperanzas de la ciudad depositadas en la torre de precios del mercado no se hicieron realidad. A pesar de alquilar sus 39 unidades tipo estudio, el edificio ha tenido dificultades para llenar sus unidades de uno y dos dormitorios, en parte debido a la falta de estacionamiento. Según datos de la ciudad, la torre ha alquilado sólo el 31 por ciento de sus unidades de un dormitorio y el 41 por ciento de sus apartamentos de dos dormitorios.
El director de Vivienda, Erik Solivan, dijo que el nuevo programa de la ciudad está diseñado para invertir $11,2 millones durante un período inicial de cinco años, con una opción de expansión, para 197 unidades: 150 apartamentos de una habitación y 47 apartamentos de dos habitaciones. El programa reduciría los alquileres de las 197 unidades a entre el 80 y el 110% del ingreso medio del área (AMI).
Esto se traduce en un alquiler a precio de mercado de $3,362 para un apartamento de una habitación dividido en un alquiler de $2,909 más un subsidio de $453 al 80% del AMI. Un apartamento de dos habitaciones con un alquiler a precio de mercado de $4,330 equivaldría a un alquiler para inquilinos de $3,484 más un subsidio público de $846.
Los aumentos de los alquileres se limitarían al 3% o al índice de precios al consumidor, lo que sea menor, después de un período inicial estable, y los alquileres aumentarían a los niveles del mercado durante 10 años.
Según los términos del acuerdo con ASJ Development, LLC – una subsidiaria de Westbank – la ciudad recibiría un pago de capital equivalente a su inversión inicial de $11,2 millones más intereses.
La ciudad financiará el programa con fondos generados por la Medida E, la iniciativa de impuesto a la transferencia de propiedad aprobada por los votantes dedicada a viviendas asequibles, prevención de personas sin hogar y programas de apoyo.
Solivan dijo que la ciudad tiene la intención de regresar al Concejo Municipal a finales de este año para abordar otros dos activos en dificultades y preservar sus viviendas para personas de ingresos extremadamente bajos.
Como parte del programa, la ciudad también aprobó una preferencia de inquilinos para los empleados públicos, incluidos agentes de policía, bomberos y aquellos que trabajan cerca del Ayuntamiento. Sin embargo, esto no significa que estas unidades estén reservadas específicamente para los empleados del sector público.
El concejal del Distrito 10, George Casey, había presentado un memorando solicitando que la ciudad ofreciera específicamente 50 unidades al personal policial. Si bien la oficina del fiscal de la ciudad dijo que San José podría priorizar la vivienda para los empleados públicos, reservar vivienda podría tener implicaciones legales de vivienda justa.
Solivan dijo que el programa ayudaría a avanzar en dos de los objetivos de la ciudad: crear más viviendas asequibles y dinamizar el centro de la ciudad.
“Como hemos realizado algunas encuestas iniciales de las clasificaciones elegibles en la ciudad, VTA, el condado y otros empleados del sector público, creemos que existe una fuerte demanda para este programa que, con suerte, podría arrendar el edificio”, dijo Solivan.
Brian Kurtz, director ejecutivo de la Asociación del Centro de San José, expresó su apoyo al programa y dijo que la preferencia de los funcionarios públicos proporciona un beneficio neto.
“Que los servidores públicos vivan donde trabajan es invaluable porque fortalece las conexiones, acorta los viajes, apoya a las empresas locales y refuerza el sentido de inversión compartida”, dijo Kurtz.
