El presidente Trump y Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, plantearon recientemente la idea de ofrecer a las personas una hipoteca a 50 años en lugar de la opción de financiación más convencional a 30 años. Esto parece atractivo al principio, porque distribuir el pago de una hipoteca reduciría el pago mensual del prestatario, pero no resolvería la crisis de propiedad de vivienda.
No es exagerado describir la situación actual como una crisis. Según el Banco de la Reserva Federal de Atlanta, el porcentaje de los ingresos de un hogar necesario para permitirse una casa de precio medio está ahora cerca de un máximo histórico, y la asequibilidad está cerca de un máximo histórico. Toda una generación de jóvenes estadounidenses ha renunciado en gran medida al sueño de ser propietario de una vivienda.
El gasto excesivo de la administración Biden y la mala gestión monetaria de la Reserva Federal han disparado los precios de las viviendas y las tasas de interés, un dúo mortal que ha asombrado al mercado inmobiliario.
Dado que los precios de las viviendas y las tasas de interés son los principales factores que determinan el pago hipotecario mensual de un comprador potencial, cuando estos dos factores aumentaron rápidamente, los estadounidenses vieron que el pago hipotecario mensual de una vivienda de precio medio se duplicaba con creces en menos de cuatro años.
Si esto no es una crisis de asequibilidad, nada lo es.
Mercado congelado
El problema se ve exacerbado aún más por el hecho de que millones de estadounidenses compraron o refinanciaron viviendas en 2020 y 2021 a tasas de interés anormalmente bajas y efectivamente no pueden vender sus casas en el mercado actual, donde las tasas de interés son relativamente altas.
La razón de esto es que el vendedor casi siempre tiene que liquidar la hipoteca existente sobre una casa en el momento de la venta, poniendo así fin a esa hipoteca. Los ingresos restantes se utilizan luego para el pago inicial de otra vivienda, pero la nueva hipoteca no será otro préstamo al 3% o menos, sino generalmente al 6% o más.
El vendedor debe contentarse con mudarse a una casa mucho más barata, de lo contrario el pago mensual de la hipoteca se disparará. Como resultado, los propietarios de viviendas de hoy ponen sus casas a precios exorbitantes simplemente para tratar de gestionar los costos financieros de su próxima vivienda.
El mercado inmobiliario nuevo no es mejor, donde los constructores enfrentan costos récord que se han visto obligados a traspasar a los consumidores para evitar pérdidas. Aun así, las viviendas iniciales y las opciones más económicas no son nada rentables en algunos mercados, por lo que los constructores de viviendas construyen cada vez más sólo casas de lujo.
En respuesta al congelamiento del mercado inmobiliario estadounidense, muchos comentaristas han pedido a la Reserva Federal que reduzca las tasas de interés, reduciendo así los costos de financiamiento para los potenciales compradores de viviendas para, en teoría, aumentar la asequibilidad.
Desafortunadamente, las tasas de interés y los precios de la vivienda se han reacoplado en gran medida hoy, lo que significa que han vuelto a su tradicional relación inversa. Cuando las tasas de interés caen, las personas pueden pedir prestado más dinero y mantener el mismo pago hipotecario mensual. Esto significa que los prestatarios pueden obtener hipotecas más grandes y hacer subir los precios de las viviendas, sin dejar inalterada la asequibilidad.
defecto fatal
Este es también un defecto fatal en la hipoteca a 50 años. Esto alentará a los futuros propietarios a pedir prestado más de lo que deberían, al tiempo que ejercerá presión al alza sobre los precios de las propiedades.
Durante este tiempo, el prestatario es efectivamente un inquilino, al menos durante la primera década de la hipoteca, porque casi ninguna parte del pago mensual de la hipoteca se destinará al capital, lo que reduce la cantidad adeuda al banco. El propietario prácticamente no acumulará capital durante este tiempo, al igual que un inquilino.
Peor aún, la edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez es ahora de 40 años. Incluso en el improbable escenario de que la introducción de hipotecas a 50 años redujera esta edad, tal vez a 35, los propietarios todavía no serían verdaderamente propietarios de su casa, incluso después de una larga jubilación, y por lo tanto nunca podrían jubilarse para continuar haciendo sus pagos hipotecarios.
Si bien la hipoteca a 50 años propuesta puede surgir de un deseo sincero de ayudar a los estadounidenses que luchan por encontrar viviendas asequibles, no resolvería el problema. De hecho, la vivienda no es inasequible debido a la falta de opciones de financiación a largo plazo, sino a un desajuste fundamental entre la oferta y la demanda.
Cuando la administración Biden inundó el país con más de 10 millones de extranjeros ilegales, la demanda de vivienda aumentó significativamente. Al mismo tiempo, el fracaso de la política fiscal y monetaria desvió capital de sectores privados, como el de la vivienda, lo que redujo la producción. Años de regulación excesiva, desde el nivel local hasta el federal, han reducido aún más la oferta de vivienda.
Es economía básica: aumentar la demanda y disminuir la oferta es una forma clásica de aumentar los precios. Si realmente queremos resolver la crisis de propiedad de viviendas, entonces debemos abordar las causas profundas del desajuste entre oferta y demanda que existe hoy, no introducir nuevos mecanismos de financiación que sean meramente incidentales al problema real.
EJ Antoni es economista jefe de la Heritage Foundation. ©2025 Agencia de contenidos Tribune.
