IEn España, dos ciudades se enfrentan a la misma crisis, pero reaccionan de maneras fundamentalmente diferentes. Durante la última década, el coste de la vivienda en Madrid y Barcelona se ha disparado, y los alquileres han aumentado alrededor de 60% y precio de venta por 90% – dejar a los jóvenes, las familias trabajadoras y los jubilados Me cuesta quedarme en su casa o incluso encontrar uno.
Sin embargo, mientras una ciudad apuesta todo por la construcción y da rienda suelta a los grandes inversores, la otra intenta con cautela orientar el mercado inmobiliario hacia el bien público, a pesar de las limitaciones políticas e institucionales.
Es más que un contraste nacional. Es la historia de dos ciudades y dos visiones contrapuestas que ahora están echando raíces en toda Europa.
La gran sangría de la vivienda
Mientras que la economía española sigue creciendo Sobre el papel, la realidad sobre el terreno cuenta una historia diferente: la del empeoramiento de las desigualdades y la exclusión en términos de vivienda. Durante la última década, más de la mitad de todas las viviendas fueron compradas sin hipotecauna señal de que muchas no las adquieren quienes necesitan una vivienda sino quienes ya poseen una propiedad. El número de personas que poseen al menos 10 viviendas aumentó un 20%.
Esto es lo que yo llamo el hermosa vivienda confiscada. Desde la crisis hipotecaria de 2008, más de 1,3 millones de unidades han entrado en el mercado español del alquiler. No se trataba de viviendas de nueva construcción, sino de viviendas perdidas por familias trabajadoras y adquiridas por inversores, incluidas grandes firmas de capital privado. El gobierno conservador que estuvo en el poder entre 2011 y 2018 no solo proporcionó exenciones fiscales y dinero público a través de rescates bancarios masivos, sino que también reescribió las leyes de arrendamiento para convertir a los propios inquilinos en activos rentables para estas instituciones.
El ideal de una sociedad de propietarios de clase media se está derrumbando. Aquellos que ya son ricos en activos están comprando más viviendas y desplazando a familias trabajadoras. Y estas familias, si tienen suerte, ahora alquilan esas mismas casas a precios inflados, enriqueciendo aún más a los ricos. Para muchos, la única esperanza es heredar, siempre que sus padres no tengan que vender su casa para vivir sus últimos años con dignidad.
La crisis actual no apareció de la noche a la mañana. Es el producto de décadas de intervención gubernamental destinada a transformar la vivienda en un activo financiero. Desde la década de 1980, España ha seguido un patrón familiar: desmantelamiento de viviendas sociales (ahora sólo 2-3% de todos los hogares), eliminando control de alquiler para nuevos contratos, ofreciendo exenciones fiscales para propietarios de viviendas y alimentándose masivamente deuda hipotecaria.
Este modelo desencadenó sucesivos auges de la construcción que fueron acompañados de fuertes aumentos de precios. Mientras todos parecían beneficiarse del valor cada vez mayor de los activos, pocas personas cuestionaban el modelo. Pero esta solución finalmente resultó insostenible y excluyó del mercado a los hogares más jóvenes y pobres. La crisis de 2008 fue un brutal recordatorio de que la receta neoliberal finalmente había fracasado.
Desde la gran crisis, los que se quedaron atrás han contraatacado en oleadas sucesivas. Después de años de movilización de inquilinos, el gobierno español –liderado por una coalición progresista– finalmente adoptó una nueva ley de vivienda en 2023. Por primera vez, otorgó a las autoridades regionales y locales el poder de limitar los alquileres, aumentar los impuestos sobre las viviendas desocupadas y prohibir a las agencias cobrar tarifas a los inquilinos. Medidas adicionales en 2024 y 2025 marcaron un alejamiento de la ortodoxia neoliberal, como la extensión del sistema de vivienda social, la orden de eliminar listados de Airbnb sin licenciao abriendo procedimientos contra Empresas inmobiliarias que cobran honorarios ilegales.
A pesar de la nueva ley, todavía existen lagunas jurídicas y normas fiscales que alientan las inversiones especulativas, lo que socava los esfuerzos por remodelar el mercado inmobiliario en aras del interés público. Y si bien el gobierno central establece en parte el marco, es en las regiones y ciudades donde se libra la verdadera batalla, y sus respuestas no podrían ser más diferentes.
Madrid: una alfombra roja para los ricos
Madrid, gobernada durante mucho tiempo por el conservador Partido Popular, boicoteó abiertamente la nueva ley. Sus líderes presentan toda la región urbana como un refugio donde los desarrolladores y los fondos enfrentan “sin límites, sin intervención”. La presidenta regional, Isabel Díaz Ayuso, personalmente cortejó a inversores globales en eventos organizados por la empresa de inversión Blackrock, asegurándoles: “Estáis en el mejor lugar, en el mejor momento, para invertir”.
Estas palabras no son retórica vacía. Madrid tiene se vende vivienda social a fondos de capital privado, se opone a la regulación de alquileres y promueve construcción masiva. Bajo el mantra “construir, construir, construir”, espera que la oferta por sí sola resuelva la crisis, relajando las reglas de uso de la tierra y acelerando el procesamiento de permisos, diciendo que la culpa es de la burocracia. Sin embargo, este enfoque ha encontrado fracasos en España y más allá. Estudios recientes muestran que restricciones de oferta no explica los precios inmobiliarios, y eso simplemente construir más no garantiza asequibilidad.
Barcelona: una ciudad que contraataca, pero lucha por ganar
A unas 400 millas al noreste, en Cataluña, el enfoque no podría ser más diferente. El gobierno catalán adoptó rápidamente las nuevas normas y los primeros resultados sugieren que están dando sus frutos: alquileres medios de los nuevos contratos en Barcelona cayó un 6,4%mientras que en Madrid siguieron aumentando.
Sin embargo, la ley contenía una escapatoria: los contratos a medio plazo (hasta 11 meses) y el alquiler de habitaciones no estaban regulados. Como visto el futuromuchos propietarios y corredores haber explotado llenar este vacío, convirtiendo los arrendamientos estándar en arrendamientos temporales, cuadruplicando los alquileres y cobrando tarifas exorbitantes. A pesar de los repetidos anuncios, no se han producido nuevas leyes ni sanciones efectivas.
Al mismo tiempo, el gobierno catalán aprobó recientemente nuevas medidas destinadas a frenar la especulación y fortalecer la vivienda social. Estos incluyen un prohibición de alquileres turísticos en 140 municipios, una estrategia con la que también apuesta Barcelona y que se pondrá en marcha en 2028; reformas fiscales que desalientan la especulación a gran escala y ayudan a los compradores primerizos, siempre que las viviendas que compren permanecer limitado en el futuro; y la adquisición pública de vivienda privada a través del derecho de tanteo. Una proporción creciente de nuevos desarrollos También están designadas como viviendas protegidas permanentemente, lo que garantiza la asequibilidad a largo plazo de las viviendas públicas y privadas.
Dos ciudades, una elección
Barcelona y Madrid representan no sólo políticas diferentes, sino también futuros diferentes.
Uno se basa en reglas de política pública, que requieren que algún nuevo desarrollo siga siendo permanentemente asequible, y combina esto con controles de alquileres y medidas fiscales destinadas a frenar la especulación. La otra construye bajo el signo de la “abundancia” y del aumento de la oferta, relajando la normativa territorial, acelerando los permisos y reduciendo los impuestos a los promotores.
Es demasiado pronto para decir qué modelo prevalecerá, pero la experiencia y las investigaciones muestran que simplemente construir más y dejar viviendas al mercado no baja los precios.
La historia de Barcelona demuestra que la regulación es importante, pero no suficiente. Sin una implementación rigurosa y sin abordar los incentivos que recompensan el uso de la vivienda como activo financiero, incluso las reformas mejor intencionadas fracasarán.
Estas dos ciudades ofrecen la opción entre dos caminos: uno en el que la vivienda sigue siendo una fuente de ganancias ilimitadas, y el otro en el que se intenta –aunque hasta ahora de manera inconsistente– reconstruirla como un bien social.
Porque, en última instancia, no se trata sólo de vivienda. Se trata de si podemos detener la espiral de desigualdad que enriquece a una minoría y al mismo tiempo erosiona los niveles de vida de una mayoría creciente y el futuro de las ciudades en las que vivimos.
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Jaime Palomera es investigador sobre vivienda y desigualdad, autor de El secuestro de la vivienda y cofundador del Instituto de Investigaciones Urbanas de Barcelona (IDRA) y del Sindicato de Inquilinos.
