California es demasiado cara. El alto costo de la vivienda es la raíz de nuestra crisis de asequibilidad. Los alquileres elevados y las viviendas costosas están expulsando a familias y empleos bien remunerados de California. Nuestra crisis de vivienda hace que sea más difícil contratar maestros, trabajadores de cuidado infantil y agentes del orden; y esto está estrechamente relacionado con nuestra crisis de personas sin hogar en las calles.
Mis padres, cartero y maestro, no podían permitirse la modesta casa en la que hoy crecimos mis hermanas y yo.
A las generaciones de sus hijos y nietos se les niegan las mismas oportunidades que alguna vez disfrutaron. Y ese es el pecado original de la política de California: suprimir el sueño de ser propietario de una vivienda. Es hora de solucionar este problema: porque si satisfacemos las necesidades más básicas de viviendas asequibles, volveremos a encaminar a California.
En las últimas décadas, hemos destruido fundamentalmente nuestro mercado inmobiliario al aumentar los costos de construcción y limitar la oferta de viviendas nuevas. Por una variedad de razones bien intencionadas, hemos acumulado tarifas excesivas, creado largos procesos de aprobación burocráticos y nos hemos visto obstaculizados por demandas innecesarias. Básicamente, hemos impuesto un impuesto inicial a las viviendas nuevas tan alto que, combinado con el aumento de los precios de la tierra, muchas casas y apartamentos son simplemente inconstruibles.
La solución clave para desbloquear los millones de nuevas viviendas que necesitamos es reducir los costos asociados con la construcción, comenzando con los costos que son más fáciles de controlar: los costos directos impuestos a las nuevas viviendas en forma de impuestos (las ciudades los llaman tarifas) y los costos indirectos creados por largas demoras burocráticas.
En San José, eso es exactamente lo que hicimos.
Comenzamos reduciendo significativamente el tiempo que llevaba obtener permisos de construcción haciendo que el proceso fuera administrativo en lugar de político. Luego fuimos más lejos. Descubrimos que los impuestos municipales exorbitantes impedían la construcción de nuevas casas. Fue un círculo vicioso. Queríamos tarifas para financiar los servicios, pero esas tarifas eran tan exorbitantes (hasta el 20% del costo total de construcción) que no obtuvimos las viviendas que nuestros residentes necesitaban. Y, por supuesto, como no estábamos construyendo, no estábamos cobrando las tarifas de todos modos.
Cuando redujimos estas tarifas, vimos un impacto inmediato. Ya se han inaugurado más de 2.000 viviendas subvencionables pero que no se construyeron. Y este año se abrirán 2.000 viviendas más que de otro modo no habrían sucedido. Hicimos cuentas, nos desviamos y el resultado es espectacular.
Ahora necesitamos hacer precisamente eso a nivel estatal. Y más.
Cuando se trata de retrasos, podemos hacer más para reducir las demandas que pueden mantener a las viviendas de necesidad crítica atrapadas en los tribunales en lugar de estar en construcción. Las leyes ambientales deben proteger nuestras áreas naturales y no usarse indebidamente para impedir la construcción de viviendas en el centro de nuestras ciudades.
Reducir los tiempos de obtención de permisos e inspecciones es ahora más fácil que nunca gracias a las nuevas tecnologías y reformas. En San José, permitimos a constructores y arquitectos confiables “autocertificar” sus planos utilizando herramientas en línea que aceleran drásticamente el proceso y reducen costos. Deberíamos hacer esto en todo el estado. Un importante estudio encontró que una reducción del 25 por ciento en el tiempo de aprobación podría aumentar la tasa de producción de viviendas de California en un 33 por ciento.
Pero estos son sólo los primeros pasos. Se dará un gran paso adelante cuando afrontemos el alto costo de la vivienda cambiando fundamentalmente la forma en que la construimos.
Los expertos en vivienda del Centro Terner han descubierto que las viviendas fabricadas en fábricas son hasta un 25 por ciento más baratas y se construyen hasta un 50 por ciento más rápido. Y creo que esto es sólo el comienzo de los ahorros, que no harán más que aumentar a medida que crezcamos.
Así como California ayudó a reducir drásticamente el costo de la energía solar al ayudar al mercado a lograr economías de escala, podemos hacer lo mismo con la vivienda aprovechando los dólares estatales para promover viviendas construidas en fábricas y al mismo tiempo crear empleos industriales bien remunerados. Podemos fomentar la innovación en la construcción vinculando nuevos dólares estatales y créditos fiscales a métricas como el costo de construcción por pie cuadrado. Ya existen enfoques fabricados en fábrica, por lo que, al fomentar un costo unitario más bajo, el mercado responderá rápidamente.
La construcción de viviendas en fábricas de California debería ser una pieza central de la política industrial del estado. La casa modesta que mis padres de clase trabajadora podían permitirse representaba seguridad económica, estabilidad y, lo que es igualmente importante, esperanza de un futuro mejor para toda nuestra familia. Los trabajadores de hoy, e incluso las personas acomodadas, simplemente ya no tienen posibilidades realistas de comprar una casa. Hoy en día, toda una generación de jóvenes californianos está resignada a pagar alquiler de por vida, generando resentimiento y perjudicando su estabilidad económica a largo plazo.
En primer lugar, resolver completamente la crisis de vivienda mediante la construcción de las viviendas que necesitamos facilitará la resolución de muchos otros desafíos que enfrenta California y brindará a las familias jóvenes nuevas esperanzas de un futuro mejor. Por eso existe una necesidad urgente de desbloquear la riqueza de nuevas innovaciones e ideas que reducirán los costos de la vivienda y nos harán responsables de implementarlas. Las soluciones están ahí. Tengamos el coraje político de implementarlas.
Matt Mahan es alcalde de San José. Se postula para ser el próximo gobernador de California.
