Ser propietario de una vivienda ha sido durante mucho tiempo parte del sueño americano, pero ese sueño se ha pospuesto.
Los hogares de 30 años tienen una tasa de propiedad de vivienda de sólo el 42%, más de 20 puntos menos que el promedio nacional.
La edad promedio de todos los compradores de vivienda alcanza un récord de 59 años, y la edad de quien compra por primera vez es 40 años, frente a los 29 años en 1981.
Como solución, la administración Trump propone una hipoteca a 50 años.
Aunque no estoy de acuerdo con esta idea específica, me reconforta que estén pensando en formas de resolver el problema.
Necesitamos un Plan Marshall para la vivienda, un conjunto de iniciativas de gran alcance para hacer que la vivienda sea más asequible y volver a encarrilar el sueño.
El gobierno federal puede utilizar su posición de matón para lograr cambios en la burocracia y las regulaciones que inhiben la construcción, y alentar políticas que aumentarían la vivienda y reducirían los costos.
Para empezar, la Casa Blanca y Fannie Mae deberían promover más corto, Hipotecas a más de 20 años.
Como ha argumentado Ed Pinto del American Enterprise Institute, un préstamo a 20 años se puede liquidar “mientras que el préstamo a 30 años deja a la mayoría de los propietarios con otra década o más de pagos hipotecarios, el flujo de efectivo liberado por un préstamo a más corto plazo que se cancela está disponible para financiar las necesidades de educación postsecundaria de un niño y, más tarde, impulsar su propia jubilación”. »
El préstamo a 20 años podría estar incentivado por un crédito fiscal para compradores primerizos.
Esto sería particularmente importante hoy en día, cuando la gran mayoría de los contribuyentes ya no detallan sus declaraciones de impuestos, lo que significa que no pueden tomar la deducción de los intereses hipotecarios.
De todos modos, esta deducción ha favorecido históricamente a los compradores adinerados de viviendas de alta gama, por lo que un crédito fiscal específico ayudaría mucho más a quienes realmente lo necesitan.
También es hora de que la Casa Blanca de Trump dé marcha atrás en una de las iniciativas clave del proyecto favorito de Elizabeth Warren, la Agencia Financiera de Protección al Consumidor.
La CPFC ha estado presionando a los bancos para que limiten los préstamos hipotecarios a hipotecas “simples”, según sus reglas o lo que los consumidores puedan pagar.
Los préstamos a tasa variable y otros “productos hipotecarios” pueden ser adecuados para algunos compradores, quienes deberían poder elegir el nivel de riesgo que desean asumir a cambio de ingresar al mercado interno.
Sin embargo, incluso un pequeño pago inicial puede resultar difícil de conseguir para quienes no pueden aprovechar la generosidad de sus suegros.
Aquellos que no tienen padres adinerados podrían recurrir a una “cuenta de ahorro para el hogar”, similar a las populares cuentas de ahorro para la salud lanzadas por George W. Bush, que tienen alrededor de 59 mil millones de dólares y están protegidas de impuestos.
Sin embargo, las cuentas de vivienda nueva sólo deben orientarse a los pagos iniciales, no al mantenimiento a largo plazo ni a otras necesidades de los propietarios.
Hoy en día, los compradores también pueden retirar $10,000 de su 401(k) sin penalización para hacer el pago inicial de una vivienda.
Quizás sea hora de elevar ese techo.
Por supuesto, casi no hace falta decir que incluso la financiación y los incentivos más creativos no lograrán satisfacer nuestras necesidades de vivienda sin el mayor problema: la oferta.
Hay muchas razones por las que no hay suficientes viviendas iniciales.
En muchas ciudades, las regulaciones dificultan la construcción.
Cada vez más baby boomers jubilados poseen una segunda casa.
Los bancos compran cada vez más inmuebles como inversión y hacen subir los precios.
La baja rotación es otra razón por la que los compradores de la Generación X están teniendo tantas dificultades para ingresar al mercado.
Durante la COVID, las tasas hipotecarias alcanzaron niveles récord y muchas se refinanciaron.
Estos propietarios tienen un fuerte incentivo para no cambiar una hipoteca del 3% por una casa nueva y una tasa mucho más alta.
Otra razón importante: cada vez somos más los que vivimos en hogares pequeños o incluso solos.
La Oficina del Censo informa que entre 2019 y 2021, el número de hogares aumentó en más de 2 millones por año.
Eso significa que no sólo necesitamos más viviendas, sino más tipos de viviendas, especialmente muchas unidades más pequeñas, en lugar de los lotes de dos acres para casas individuales comunes en tantos suburbios.
Aquí es donde se alcanzan los límites del poder duro de Washington.
Gran parte de la política de vivienda estadounidense se establece a nivel hiperlocal, mediante juntas de planificación y juntas de zonificación.
Es por eso que el alcalde saliente Eric Adams merece tanto crédito por su rezonificación de la ciudad de Nueva York como “Ciudad del Sí”, que permitirá apartamentos seguros en sótanos y “unidades de vivienda accesorias” en partes de la ciudad.
Las unidades accesorias, o “pisos para abuelas”, también pueden ser una forma para que las parejas mayores vendan sus casas a hogares más jóvenes y reduzcan su tamaño.
Sin embargo, como iniciativa federal, el Plan Marshall de Vivienda podría fomentar estos mismos cambios a nivel nacional: cambiar la zonificación para permitir más viviendas; o tomar terrenos públicos no urbanizables y ofrecer incentivos fiscales para construir en ellos.
Son los 18.000 municipios de todo el país los que a menudo se interponen en el camino de lo que podría llamarse vivienda natural asequible: casas pequeñas en lotes pequeños, como las del Levittown original, donde las casas tenían sólo 750 pies cuadrados de espacio habitable.
Se espera que el Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, Scott Turner, inste a las localidades a permitir viviendas y edificios de apartamentos pequeños, privados y sin subsidio, o lo que Pinto de AEI llama “densidad de luz”.
Tiene muchas más posibilidades de obtener la aprobación local que las viviendas sociales subsidiadas que los demócratas han favorecido durante mucho tiempo, empezando por las viviendas sociales que el socialista Zohran Mamdani quiere revivir.
La construcción privada también es menos costosa; En California, las viviendas nuevas subsidiadas a través del crédito fiscal para viviendas públicas pueden costar más de 800.000 dólares por unidad, una bendición para los promotores, pero no para muchos inquilinos.
Sin embargo, los costos de construcción de cualquier vivienda aumentarán inevitablemente debido a otra política de Trump: sus aranceles del 10% sobre la abundante madera y productos de madera canadienses y sus aranceles del 25% sobre gabinetes y muebles de cocina.
Los impuestos de facto causan lo que la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas llama “vientos en contra” que frenan las nuevas construcciones.
Como fabricante, debería reconsiderar estos precios.
Ser propietario de una vivienda es una conspiración virtuosa que mejora la nación.
Los propietarios de viviendas tienen más probabilidades que los inquilinos de mantener sus vecindarios, y es más probable que mejoren las escuelas y los servicios al involucrarse en el gobierno local, la esencia del federalismo estadounidense.
La disminución de la propiedad de vivienda es un problema que debe abordarse a nivel federal y local.
Pero la administración Trump puede tomar la iniciativa, recortando impuestos y fomentando la construcción.
El presidente puede hacer realidad el sueño.
Howard Husock es miembro del American Enterprise Institute y autor del próximo libro “The Projects: A New History of Public Housing”.
