W.Cuando se trata de ejemplos de buenas prácticas en el debate sobre vivienda, Viena es una referencia común. De hecho, la capital austriaca ocupa un lugar destacado en las historias sobre políticas de vivienda exitosas. Un artículo del Observer concluyó que Viena demostró que “una vivienda digna para todos” no era un sueño imposible. Y el New York Times incluso lo declaró “la utopía de los inquilinos“.
Una parte considerable del atractivo de Viena es su gran oferta de viviendas sociales. Esto representa alrededor del 43% de aproximadamente 1 millón de viviendas en la ciudad. Aproximadamente la mitad de estas viviendas son viviendas sociales de propiedad municipal. La otra mitad es proporcionada y administrada por asociaciones de vivienda con fines limitados, una versión austriaca de propietarios sociales a quienes se les permite obtener una pequeña ganancia para financiar sus operaciones. La vivienda social no es sólo para personas de bajos ingresos, sino también para hogares de clase media e incluso algunos de clase media alta.
Los impactos positivos son directamente mensurables. Los niveles de alquiler en el sector de la vivienda social son significativamente más bajos que los del mercado de alquiler privado: las viviendas recién alquiladas en los sectores de vivienda social y con fines de lucro son caras. aproximadamente un 30% menos. La calidad de la vivienda, a su vez, suele ser mejor, especialmente en el limitado parque de viviendas con fines de lucro. Además, la disponibilidad de viviendas sociales también reduce los niveles de alquiler en el mercado de alquiler privado, estudio reciente presentado.
El sector no creció de la noche a la mañana. Encuentra su origen en el socialismo municipal de “Viena roja” en los años 1920, cuando el Partido Obrero Socialdemócrata implementó políticas sociales de gran alcance para mejorar las condiciones de vida de la clase trabajadora. Financiada por impuestos progresivos, la vivienda jugó un papel importante. Hoy en día, los socialdemócratas todavía están en el poder y la provisión de viviendas públicas continúa, aunque de forma diferente. La construcción de viviendas públicas ha disminuido desde los años 80 y las viviendas con fines de lucro han aumentado. Una parte considerable de la financiación proviene de un impuesto del 1% sobre los salarios de cada empleado en Viena.
Una característica particularmente llamativa del sector de la vivienda social en Viena es su notable estabilidad. Si bien la privatización ha dejado huellas significativas en el sector en ciudades como Londres, Berlín y otras ciudades europeas importantes, en Viena el impacto ha sido mucho más moderado. A principios de la década de 2000, el gobierno de coalición conservador/derecha de Austria vendió empresas inmobiliarias federales a inversores financieros, lo que afectó los precios de las acciones en Viena. Al mismo tiempo, en la década de 1990, el gobierno federal introdujo un derecho de compra para los inquilinos de viviendas con fines de lucro.
Hasta ahora, el impacto del programa en Viena ha sido moderado. Muchos inquilinos han decidido seguir alquilando. Esto significa, junto con las nuevas construcciones, que la vivienda social no ha disminuido en términos relativos, sino que ha conservado una cuota estable del mercado inmobiliario desde los años noventa.
No todo es tan glorioso como estos puntos pueden sugerir. Uno de los problemas se refiere a la accesibilidad a la vivienda social. En un sistema en el que tantas viviendas se distribuyen a través de medios burocráticos y no a través del mercado, la asignación es una cuestión delicada. Los solicitantes pueden inscribirse en una lista de espera que tiene en cuenta sus necesidades de vivienda, su situación de vida y sus ingresos. Las asociaciones de vivienda distribuyen parte de su stock a través de sus propios canales, lo que complica aún más el sistema. Además, algunas partes del stock de asociaciones de vivienda requieren depósitos de los inquilinos, lo que puede ser una barrera financiera. En general, el sistema es complejo y tiende a dar prioridad a quienes conocen la ciudad y a quienes llevan más tiempo viviendo en la ciudad.
Los recién llegados al mercado inmobiliario pueden alquilar de forma privada. Sin embargo, este sector tiene ha cambiado considerablemente durante las últimas tres décadas. En el pasado, los comentaristas se referían a ella como una “máquina de integración”, que proporcionaba viviendas de mala calidad pero estrictamente reguladas y, por lo tanto, relativamente baratas a quienes no tenían acceso a viviendas sociales. En la década de 1980, el deterioro del stock se consideró cada vez más problemático y el gobierno desreguló la ley de alquiler para hacerlo más rentable. La fijación de los alquileres se hizo más flexible, se introdujeron contratos de alquiler temporales y se permitió a los propietarios cobrar alquileres más altos en zonas con precios de tierra más altos. Aunque desde entonces el stock ha mejorado significativamente, se han perdido viviendas baratas, en detrimento de los recién llegados que dependen de ellas.
Quizás una simple conclusión del caso de Viena es que la política importa. A través de un compromiso a largo plazo con la vivienda social y una privatización limitada, la vivienda puede ser mejor y más asequible. Quizás un punto aún más fructífero sea que Viena, a través de decisiones políticas, ha logrado establecer un régimen de provisión de vivienda que prioriza la vivienda como una necesidad básica, en mayor medida que otras ciudades europeas. Este régimen incluye no sólo a los responsables políticos desde el nivel local hasta el federal, sino también a las autoridades de planificación, promotores, propietarios, asociaciones de vivienda, bancos y empresas constructoras, entre otros. Comprender cómo surgió este régimen, cómo funciona y cómo aborda los desafíos puede ser el punto de estudio más útil para las ciudades que deseen aprender de Viena.
-
Justin Kadi es profesor asistente de Planificación y Vivienda en el Departamento de Economía del Suelo de la Universidad de Cambridge.
