Es demasiado pronto para saber si la reunión de Zohran Mamdani con el presidente Donald Trump resultará en más o menos ayuda financiera para la ciudad, pero el alcalde electo ciertamente no debería esperar un rescate de vivienda pública.
El equipo de Trump planea recortar el presupuesto de vivienda y desarrollo urbano, no aumentar la ayuda a entidades como la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York, que enfrenta una factura de reparación de 78 mil millones de dólares.
El hecho es que sólo la inversión privada puede salvar el sistema de vivienda pública más grande del país.
Las promesas de campaña de Mamdani incluyen 200.000 nuevos apartamentos subsidiados por el gobierno, pero el existente El parque de viviendas sociales se encuentra en un estado peligroso.
NYCHA está luchando desesperadamente por mantener sus 177.000 unidades.
Por ejemplo, después de que el rascacielos Mitchell Houses en el Bronx colapsara parcialmente en octubre, se necesitaron 12 días para restablecer el servicio de gas a los residentes.
Más de 71 edificios se quedaron sin gas, mientras que otros no tenían ascensor, lo que no es poca cosa en un sistema donde el 45% de los inquilinos son personas mayores.
A pesar de la preferencia de Mamdani por la gestión gubernamental, la única forma confiable de reconstruir NYCHA es a través de financiamiento y experiencia privados.
Buenas noticias: existe un modelo probado que puede satisfacer las necesidades del sistema.
Malas noticias: Mamdani no sólo pudo resistirse; en algunos casos, los propios inquilinos ya se han opuesto.
Un proyecto del equipo de Obama, el Programa de Demostración de Asistencia a la Vivienda, canaliza la ayuda directamente a los inquilinos a través de un vale de vivienda, en lugar de a la propia autoridad de vivienda.
Es un truco burocrático que permite a las empresas privadas pedir prestado basándose en los ingresos de los vales federales, utilizar los ingresos para reparaciones importantes y luego administrar las propiedades.
Hábilmente permitió que cientos de autoridades de todo el país –en Chicago, Baltimore, San Francisco– recurrieran a fondos privados para las reparaciones.
Incluso funciona en algunos proyectos de Gotham, como las renovadas Baychester Houses en el Bronx y las vecinas Edenwald Houses, donde una inversión privada de miles de millones de dólares cubrirá la factura.
NYCHA espera modernizar 62.000 apartamentos.
Pero el enfoque de Nueva York hacia el programa difiere en aspectos preocupantes de cómo funciona en otros lugares.
Impulsada por el temor infundado de que la financiación privada significara una “privatización” abierta y a gran escala, Albany insistió en que su versión de RAD, llamada Preservation Assistance Commitment Together, permitía a los inquilinos votar para aceptar el cambio, o seguir con el status quo, dependiendo de (poco probable) fondos de la ciudad o del Congreso.
Hasta ahora se han votado siete desarrollos de NYCHA y los resultados no auguran nada bueno.
Dos (Throggs Neck Addition y Coney Island Houses) votaron incondicionalmente por el status quo: gestión total de NYCHA, con la esperanza de un rescate federal.
Otros cuatro (Nostrand Houses, Hylan Houses, Unity Towers y Bronx River Addition) optaron por un plan llamado NY Preservation Trust, en el que la construcción privada hace las reparaciones, pero NYCHA, a pesar de su trayectoria, continúa administrándolo.
Randall-Balcom Homes ha aprobado financiamiento y administración privados, bajo la supervisión de NYCHA.
Mamdani ha guardado silencio sobre todo esto, aunque cree que la vivienda social es un camino mágico hacia la asequibilidad.
Si bien promete tomar medidas enérgicas contra los propietarios que no hacen las reparaciones, ignora el hecho de que NYCHA es el peor propietario de barrios marginales de la ciudad.
Existe una posible explicación poco conocida para los votos contraintuitivos de los inquilinos de NYCHA: los empleados de la autoridad de vivienda representan el 22 por ciento de todos los residentes de NYCHA.
Esto significa que algunos inquilinos están votando si conservar o no sus propios puestos de trabajo.
Tienen más motivos que otros para participar en elecciones en las que sólo votó un pequeño porcentaje de inquilinos.
Otros están engañados por tácticas de miedo de que la financiación privada significará que serán desalojados.
Un grupo de defensa, “Fight for NYCHA”, está trabajando para mantener fuera la financiación privada, con la fantástica creencia de que la ayuda federal de alguna manera se materializará.
Si Mamdani espera evitar más derrumbes de edificios, sería prudente involucrarse en estas elecciones locales y apoyar un enfoque práctico que involucre al sector privado.
Además, NYCHA, cuyo equipo directivo actual es impresionante, debería tener derecho a elegir al mejor contratista y presentar la mejor oferta.
Los empleados residentes no deberían quedar excluidos; podrían asociarse con una empresa privada para ofrecer su propia oferta.
Este modelo fue utilizado por el vicealcalde de Bloomberg, Steve Goldsmith, cuando era alcalde de Indianápolis para abordar con éxito la reparación de infraestructura allí.
Hay mucho en juego. Los primeros siete votos son sólo el comienzo de un proceso que cubrirá muchas más propiedades de NYCHA.
Si optan por mantener el status quo, el sistema perderá la oportunidad de beneficiarse de la financiación privada y la experiencia de gestión que tan desesperadamente necesita.
Esta no es manera de salvar a NYCHA, inventada durante la Gran Depresión para reemplazar los “barrios marginales” pero que ahora es el más grande de la ciudad.
Los inquilinos tienen derechos, pero no son propietarios de su vivienda pública, al igual que los inquilinos de un edificio privado cuyos propietarios eligen quién debe hacer las reparaciones.
Son los contribuyentes los propietarios de viviendas sociales. Y los funcionarios que eligen, como Mamdani, tienen el deber de ayudar a decidir cuál es la mejor manera de salvarlo de la decadencia.
Howard Husock es miembro del American Enterprise Institute y autor del próximo libro “Los proyectos: una nueva historia de la vivienda pública”.
