San Luis Obispo tiene un problema de vivienda. Cualquiera que haya intentado alquilar o comprar allí recientemente ya lo sabe.
La ciudad universitaria del centro de California se ubica constantemente entre los mercados inmobiliarios más caros del país. Pone precio a los jóvenes profesionales, a las familias jóvenes y a todos aquellos que no echaron raíces allí hace años.
Algo tiene que cambiar.
Entonces, cuando tres viejos amigos decidieron ser parte de la solución, uno pensaría que la ciudad habría abierto sus brazos.
John Ruda, quiropráctico, Rami Zarnegar, oftalmólogo y Jordan Knauer, agente inmobiliario, juntaron sus recursos y su espíritu positivo para comprar una propiedad en ruinas e inhabitable en Johnson Avenue.
Lo demolieron, subdividieron el terreno y construyeron cuatro casas nuevas, cada una con una unidad de vivienda accesoria adjunta.
Donde no había viviendas habitables, ahora hay ocho. Este es exactamente el tipo de iniciativa privada que las ciudades dicen querer.
Lo que recibieron en cambio fue una factura por casi 100.000 dólares.
Como parte de la “Política de Vivienda Inclusiva” de San Luis Obispo, la ciudad informó a Ruda, Zarnegar y Knauer que deben pagar $98,900 al fondo de vivienda asequible de la ciudad o restringir la escritura de una de sus casas recién construidas y deshacerse de ella en una venta forzosa.
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La construcción de cada casa costó aproximadamente $1,325,000. Ante esta elección, los tres amigos pagaron los gastos en señal de protesta en septiembre de 2024 y continuaron construyendo.
Posteriormente pidieron un reembolso. La ciudad dijo que no.
Ahora están demandando y yo soy su abogado.
El caso merece ser seguido de cerca.
El argumento legal en el centro de su demanda no es complicado.
La Corte Suprema de Estados Unidos ha sostenido durante mucho tiempo que cuando el gobierno exige que las personas entreguen dinero o propiedades para obtener un permiso de desarrollo, esa demanda en realidad debe estar relacionada con el daño causado por el desarrollo.
De lo contrario, como dijo la Corte Suprema, la condición no es más que “un verdadero esquema de extorsión”.
Tan recientemente como en 2024, el tribunal reafirmó unánimemente en Sheetz contra el condado de El Dorado, que estas protecciones se aplican a todas las tarifas de permisos, ya sea que dichas tarifas sean impuestas por la legislatura o mediante el proceso administrativo.
La pregunta entonces es sencilla: la construcción de ocho nuevas casas en San Luis Obispo causa ¿Un problema de vivienda asequible?
Los demandantes, representados pro bono por la Pacific Legal Foundation, dicen que la respuesta es obviamente no. Agregar más viviendas a un mercado donde las viviendas son escasas hace que las viviendas más asequible, nada menos.
El propio estudio de la ciudad, que encargó para justificar sus costos, se basa en un razonamiento absurdo: las casas nuevas atraen a más residentes, esos residentes gastan dinero, ese gasto genera empleos, esos empleos son ocupados por empleados, esos empleados necesitan un lugar para vivir y, por lo tanto, los constructores de nuevas viviendas le deben dinero a la ciudad.
En esta lógica, se podría pensar que el desarrollo comercial –que está más directamente vinculado al empleo– debería afrontar más alto costos que los proyectos residenciales. Pero por alguna razón, las tarifas de desarrollo empresarial son más bajas.
La posición de la ciudad de que construir más viviendas hace que las viviendas sean menos asequibles resulta ser económicamente atrasada y constitucionalmente sospechosa.
Cualquiera con conocimientos básicos de economía sabe que cuanto más se construye, normalmente resulta más barato. Esto es válido para los automóviles, los alimentos e incluso la vivienda.
Las nuevas viviendas a precio de mercado alivian la presión sobre las viviendas más antiguas y baratas al absorber a los residentes de mayores ingresos que de otro modo competirían por apartamentos más baratos.
El inverosímil estudio de la ciudad no tuvo todo esto en cuenta.
También hay algo fundamentalmente extraño en la alternativa que ofrece la ciudad. A Ruda y sus socios se les dijo que podían evitar estos honorarios vendiendo una de sus casas por aproximadamente un tercio de su costo, con un comprador elegido por la ciudad y con restricciones de escritura de un plazo mínimo de 45 años (no hay un plazo máximo).
Realmente no es una alternativa. La elección entre pagar 100.000 dólares y regalar un millón de dólares en activos no es una elección; Es una trampa de dos puertas.
Nada de esto significa que la vivienda asequible no sea una preocupación real. Este es absolutamente el caso. Pero no se puede hacer que la vivienda sea más asequible encareciendo la construcción.
En lugar de aumentar los costos de los desarrolladores, la ciudad debería facilitarles el trabajo eliminando las barreras regulatorias para la creación de nuevas viviendas.
La política de la ciudad sólo desalienta las inversiones privadas que necesitan sus residentes. Y cuando los costos no guardan una relación significativa con el daño causado por el proyecto, cruzan una línea constitucional.
Ruda, Zarnegar y Knauer hicieron algo realmente bueno por su comunidad. Reemplazaron una monstruosidad inhabitable con ocho casas nuevas en una ciudad que las necesitaba desesperadamente.
Por ello, fueron multados con 100.000 dólares. San Luis Obispo puede hacerlo mejor que eso, y es posible que los tribunales pronto estén de acuerdo.
David Deerson, quien representa a los demandantes en Ore contra la ciudad de San Luis Obispo, Es abogado de la práctica de derechos de propiedad de Pacific Legal Foundation.
