Cuando el alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, se puso un dorsal la semana pasada y salió a la pista en una escuela secundaria del Bronx, no fue para participar en un sprint, sino para expresar su preocupación por el problema de las viviendas vacías.
Anunció con orgullo una serie de reformas a la lotería de viviendas asequibles de la ciudad, destinadas a domar el atolladero burocrático que mantiene vacíos y desocupados durante meses los apartamentos construidos con apoyo financiero de la ciudad.
El nuevo plan para Agilizar los Procedimientos para Acelerar el Desarrollo Equitativo (SPEED, de ahí el tema del atletismo) tiene como objetivo permitir a los afortunados ganadores de la lotería de vivienda pública mudarse a unas 10.000 unidades subsidiadas más rápidamente, aliviando la grave crisis inmobiliaria de la ciudad.
Pero esto es sólo una gota en el océano en comparación con la magnitud del problema de la vivienda.
Si Mamdani está realmente preocupado por llenar apartamentos vacíos y asequibles, debería apoyar la demanda en curso presentada por pequeños propietarios de propiedades de alquiler que podría volver a poner en el mercado hasta 50.000 unidades “zombis” con alquiler estabilizado.
La demanda, presentada por el Instituto de Justicia en nombre de la Asociación de Pequeños Propietarios, busca revocar la ley estatal de 2019 que provocó el feriado.
Según la draconiana Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de Albany, los propietarios con alquileres estabilizados deben esencialmente cubrir el costo de las reparaciones, a pesar de que la Junta de Pautas de Alquileres de la ciudad mantiene los alquileres de las viviendas estabilizadas artificialmente bajos.
Pero para alquilar un lugar, los propietarios deben realizar las mejoras requeridas por el código de vivienda de la ciudad, mejoras que cuestan más de lo que pueden cubrir los alquileres restringidos.
Entonces, apartamentos vacíos.
La demanda, a la que se unió la Cámara de Comercio de Estados Unidos este mes, se encuentra actualmente ante el juez federal del Segundo Circuito John Cronan.
Está previsto que los acusados, el estado y la ciudad de Nueva York, presenten sus argumentos el 5 de junio.
Si Mamdani realmente quiere aliviar la crisis inmobiliaria, podría simplemente cambiar de bando en la demanda y presionar a Albany para que levante esta ley miope.
Pero sabemos que eso es poco probable.
Lejos de simpatizar con los pequeños propietarios que se enfrentan a costes cada vez mayores, Mamdani ha organizado juicios espectáculo para “estafas de alquiler”.
Como dijo recientemente el propietario Douglas Eisenberg al New York Times, una renovación de un apartamento de 40.000 dólares significaría un aumento de alquiler de sólo 222 dólares al mes, si tiene suerte.
Mientras tanto, sus viviendas con alquiler estabilizado se ven perjudicadas por los mayores impuestos a la propiedad, el aumento de los costos del agua y el alcantarillado y las mayores primas de seguros.
Estos son precisamente los edificios cuyos alquileres Mamdani propone congelar y que, según ha informado la Junta de Directrices de Alquiler, recibirán aumentos de alquiler limitados de entre cero y 2% este año.
Entonces, ¿cuál es el final del juego para Mamdani?
Seguramente debe saber que las continuas presiones de costos sobre los propietarios de viviendas con alquiler estabilizado –especialmente los departamentos de antes de la guerra, costosos de renovar y que predominan en el Bronx– sólo los obligarán a dejar más unidades vacías.
Quizás ese sea su objetivo: presionar a los propietarios de viviendas en dificultades para que no paguen sus impuestos a la propiedad, permitiendo así que la ciudad tome posesión.
Después de todo, su “defensora de los inquilinos” oficial, Cia Weaver, llamó oficialmente, antes de unirse al Ayuntamiento, a tratar la vivienda privada como un “bien colectivo” y abogar por la ejecución hipotecaria de la propiedad privada.
Y un aumento masivo de la propiedad municipal de lo que ahora son viviendas privadas no es descabellado: hemos visto esa película antes.
En los años 1980, bajo el alcalde Ed Koch, unos 100.000 apartamentos fueron clasificados como viviendas “reales”, es decir, edificios cuyos propietarios no habían pagado sus impuestos sobre la propiedad y, por lo tanto, se habían convertido en propiedad de la ciudad.
El ayuntamiento se ha convertido en el propietario de facto de estos inquilinos y cobra el alquiler de sus viviendas en ruinas.
Hay indicios de que esto podría volver a suceder.
Aproximadamente uno de cada 25 edificios antiguos “antiguos” de la ciudad enfrenta embargos municipales inminentes debido a “importantes atrasos en impuestos a la propiedad o tarifas relacionadas, como tarifas de agua y alcantarillado”, informó el Centro Furman en febrero.
Eso significa que la ciudad podría, una vez más, convertirse en propietaria de miles de edificios con alquileres en gran medida estabilizados.
Koch decidió renovar los edificios reales, gastando 5 mil millones de dólares (14 mil millones de dólares hoy) en fondos municipales para hacerlo, y luego vendiéndolos lentamente a desarrolladores privados y sin fines de lucro.
Pero un alcalde socialista, Mamdani, podría aprovechar la oportunidad para conservar la propiedad pública.
Predijo acertadamente esta posibilidad en su plataforma de campaña sobre la vivienda: “No podemos darnos el lujo de esperar a que el sector privado resuelva esta crisis”, proclamó Zohran en nombre de Nueva York.
Al igual que con su proyecto de supermercado municipal, Mamdani probablemente tenga la ilusión de que el gobierno puede gestionar mejor la vivienda.
Debería examinar más de cerca los fracasos de la Autoridad de Vivienda de la ciudad de Nueva York, cuyos inquilinos se encontraban entre los que exigieron una oportunidad de hablar durante esas audiencias sobre el aumento abusivo de los alquileres.
Es mucho mejor para la ciudad abogar por cambios en la Ley Nacional de Vivienda de 2019 para ayudar a que los apartamentos desocupados vuelvan a estar en el mercado.
No se puede decir que una ley aprobada en nombre de proteger a los inquilinos funcione cuando no hay inquilinos a quienes proteger.
Howard Husock es miembro del American Enterprise Institute y autor de “Los proyectos: una nueva historia de la vivienda pública”.
