En su discurso de toma de posesión el jueves, el alcalde Zohran Mamdani prometió que su administración “trabajará todos los días para garantizar que ningún neoyorquino se quede sin… necesidades básicas”.
Cómo logrará esto sigue siendo un misterio.
La semana pasada, un periodista de la revista New York le pidió a Mamdani que diera un ejemplo de una ciudad que había logrado reducir el costo de vida y obtener grillos como respuesta.
(“No se me ocurrió ninguno”, como dijo con tacto el periodista).
Es sorprendente que un candidato que se postuló casi exclusivamente basándose en la asequibilidad no pueda ofrecer un modelo único que emular.
Pero demos a nuestro nuevo alcalde el beneficio de la duda: viviendas más asequibles Este está a su alcance, si sigue buenos ejemplos.
La reducción de los alquileres se produce de dos maneras fundamentales.
Una ciudad puede reducir la demanda convirtiéndose en un lugar menos atractivo para vivir, o puede aumentar la oferta de viviendas haciendo que las nuevas construcciones sean financieramente viables.
El primer enfoque es el equivalente político de cortarse la nariz para lastimarse la cara.
Esto ha sucedido antes, cuando décadas de irresponsabilidad fiscal llevaron a la quiebra efectiva de la ciudad de Nueva York en 1975 y a dolorosos recortes en los servicios, incluido el Departamento de Policía de Nueva York.
Los alquileres estaban al alcance de la mano porque pocas personas querían vivir en una ciudad tan angustiada.
Hoy en día, los problemas de asequibilidad de la vivienda en la ciudad de Nueva York son en gran medida el resultado de decisiones políticas que hacen que la construcción sea más difícil y costosa de lo necesario.
Pero hay buenas noticias: muchas ciudades estadounidenses tener avances tangibles en la reducción de los alquileres.
Lo hicieron flexibilizando la zonificación y otras restricciones de uso de la tierra que rigen la construcción de viviendas privadas.
Considere Austin, Texas, la gran ciudad más azul del rojo estado de la estrella solitaria.
Como resultado de la pandemia de COVID, Austin ha experimentado un aumento extraordinario en la demanda a medida que los trabajadores y las empresas han abandonado las zonas costeras de alto costo.
Los alquileres comenzaron a aumentar rápidamente en la ciudad y sus suburbios circundantes.
En lugar de negar el problema o intentar regularlo mediante el control de los alquileres, Austin respondió relajando las restricciones de larga data sobre la oferta de vivienda.
A partir de 2023, el Ayuntamiento revisó su código de zonificación para eliminar los mínimos de estacionamiento, permitir hasta tres viviendas familiares en terrenos previamente reservados para uso unifamiliar y reducir el tamaño mínimo de los lotes.
Como resultado, Austin ha agregado viviendas a algunas de las tasas más altas del país.
Para 2025, habrá construido 15.000 unidades de vivienda dentro de los límites de la ciudad y 26.700 en el área metropolitana, incluido un gran número de viviendas de dos y tres familias en vecindarios anteriormente reservados para viviendas unifamiliares.
Compárese eso con la ciudad de Nueva York, que normalmente construye alrededor de 25.000 viviendas al año, a pesar de tener una población aproximadamente ocho veces mayor que la de Austin.
Desde que alcanzaron su punto máximo en el verano de 2023, los alquileres en Austin han caído más del 22%.
Incluso en los segmentos más competitivos del mercado -desde estudios hasta dos dormitorios- los alquileres han caído un 6,6% desde noviembre de 2024.
Austin es ahora el mercado de alquiler más asequible del país, según Realtor.com.
Austin no está solo en lograr la asequibilidad: Sarasota, Florida, vio cómo los alquileres promedio cayeron casi un 43% entre enero de 2024 y enero de 2025, después de tomar medidas similares para promover la oferta de viviendas.
Por el contrario, los controles de alquileres han tenido históricamente el efecto de distorsionar los mercados inmobiliarios y desalentar el aumento de la oferta.
El parque de viviendas con alquiler estabilizado de Gotham se está deteriorando rápidamente y corre un riesgo cada vez mayor de incumplimiento o quiebra a medida que los costos exceden los aumentos de alquiler permitidos.
Es una cuestión de economía básica: cuando se construyen más viviendas, los residentes tienen más opciones y los propietarios deben competir para atraer inquilinos, lo que ejerce presión a la baja sobre los alquileres.
Nueva York podría lograr resultados similares.
A la ciudad no le falta capital ni desarrolladores dispuestos a construir.
La pregunta es si el alcalde Mamdani alentará al sector privado a ayudarlo a lograr la asequibilidad que busca.
En un artículo reciente del Manhattan Institute, mi colega Eric Kober esbozó una serie de medidas del lado de la oferta consistentes con la visión del mundo democrática y socialista de Mamdani.
Estos incluyen derogar los requisitos de estacionamiento fuera de la vía pública, permitir la reurbanización de sitios que ahora se usan exclusivamente para el comercio minorista, aprovechar los nuevos poderes del alcalde bajo las revisiones de los estatutos adoptadas recientemente para mapear zonas R5D de mayor densidad, y mucho más.
La ley estatal también exige evaluaciones ambientales extremadamente costosas y de varios años de duración para acciones discrecionales locales, como cambios de zonificación, aunque las rezonificaciones residenciales rara vez producen nuevos impactos ambientales.
Se espera que Mamdani inste a sus antiguos colegas en Albany a eximir las rezonificaciones residenciales de la ciudad de la revisión ambiental.
Estas medidas crearían mayor certeza y reducirían los costos de desarrollo, estimulando el crecimiento de la vivienda que podría ayudar a Nueva York a lograr resultados como los de Austin.
En su discurso de toma de posesión, Mamdani prometió gobernar “de manera expansiva y audaz”.
Pero no importa cuán audazmente él o su gobierno actúen, nadie puede desafiar las leyes de la oferta y la demanda.
Si el alcalde realmente quiere hacer que la ciudad de Nueva York sea más asequible, ciudades como Austin ofrecen un modelo probado, si está dispuesto a aprovecharlo.
John Ketcham es director de ciudades y miembro de política jurídica del Instituto Manhattan.
