OhAl 16 de enero, la tasa promedio para una nueva hipoteca de tasa fija a dos años era del 4,78 por ciento, según la compañía de datos financieros. Hechos financieros. Dos meses después, era del 5,20%. Entre estas dos fechas, el Banco de Inglaterra votó a favor de mantener el tipo de referencia en el 3,75%. Pero lo más importante es que Estados Unidos e Israel llevaron a cabo ataques aéreos contra Irán y estalló un conflicto.
Los ataques aéreos estadounidenses contra Irán han causado conmociones económicas en todo el mundo. Los mercados bursátiles cayeron, los precios de la gasolina y el combustible para calefacción subieron y hubo advertencias de facturas más altas en el futuro para todo, desde alimentos hasta vacaciones. Todo esto alimenta las expectativas sobre las tasas de interés y, a su vez, las tasas hipotecarias.
La mayoría de las hipotecas se ofrecen a una tasa de interés fija, lo que significa que tiene la garantía de que, durante un período de tiempo determinado, se le cobrará la misma tasa. En el Reino Unido, esto durará normalmente dos, tres o cinco años y se financiará con una combinación de dinero ahorrado en bancos y sociedades de construcción y dinero prestado por prestamistas en los mercados mayoristas. Aquí es donde entran en juego los tipos swap.
Los swaps son un instrumento financiero utilizado por los bancos para gestionar los riesgos que plantean los cambios en los tipos de interés. Implican que un banco pague un tipo de interés fijo a otro, a cambio de que el segundo banco le pague un tipo flotante (variable): el primer banco “comercia” el riesgo de un posible aumento de los tipos de interés con el segundo banco.
Para proporcionar dinero para las hipotecas, “los prestamistas utilizan sus propios fondos y también piden prestado a tipos de interés variables, lo que conlleva riesgos”, dice Adam French, director de financiación al consumo de Moneyfacts. “Cambian las tasas de interés de esos flujos de efectivo por una tasa fija… Así es como gestionan el riesgo. No intercambian efectivo, intercambian tasas de interés”.
Olly Cheng, director senior de planificación financiera de la empresa de gestión patrimonial Rathbones, dice que si bien una tasa fija da certeza, una tasa variable podría ser más beneficiosa durante el período, y las partes que estén dispuestas a intercambiar estos dos escenarios celebran un contrato.
“Cada parte asume voluntariamente un tipo de riesgo diferente (fijo o variable) y el swap simplemente fija las reglas para que el intercambio sea justo”, afirma.
Digamos que pedí prestado 100.000 libras esterlinas y decidí prestarlas de nuevo. Me cobran una tasa de interés que coincide con la tasa base (actualmente 3,75%) y quiero obtener ganancias, por lo que le cobro a la persona que me lo presta el 4,75%. Pero prometí fijar la tarifa durante dos años.
Si la tasa base permanece igual o baja, obtendré una buena ganancia porque el costo de mi endeudamiento permanecerá igual o bajará. Pero si la tasa base aumenta, reducirá mis ingresos, por lo que encuentro a alguien dispuesto a correr el riesgo y pagar la tasa de interés flotante (variable), a cambio de que yo le pague una tasa fija. Ahora serán ellos los que se beneficiarán de la caída de los tipos de interés, pero yo estaré protegido si suben. La tasa fija es la tasa swap.
El swap se organiza sobre una suma fija de dinero –por lo que en mi caso serían intereses sobre £100.000– y el tipo fijo se fija de modo que durante la vida del contrato deberíamos esperar pagarnos el mismo interés al final. Esto significa que el tipo swap tiene en cuenta el cambio esperado en el tipo base durante este período.
Las tasas de swap aumentan cuando los inversores esperan que las tasas de interés sean más altas en el futuro, lo que significa que a los prestamistas les resultará más caro pedir prestado.
También reflejan riesgo, dice Neal Hudson, analista del mercado inmobiliario de la consultora BuiltPlace. Cuando existe un gran riesgo de que las cosas cambien, como ocurre en la economía actual, esto se refleja en tipos swap más altos.
Las tarifas suben y bajan a lo largo del día. “Como muchos instrumentos financieros, se basan en el precio que la gente está dispuesta a aceptar en un momento dado”, afirma Cheng.
Antes de los primeros ataques aéreos estadounidenses, se esperaba que el Banco de Inglaterra recortara las tasas de interés dos veces este año, desde su nivel actual del 3,75% a quizás el 3,25%. De hecho, había señales de que la inflación estaba cayendo, lo que significaba que podría reducir las tasas y alentar el gasto de los consumidores. Los acontecimientos en Oriente Medio han trastocado las predicciones. En lugar de caer, se espera que la inflación vuelva a aumentar. La tarea del Banco ahora es tratar de limitarlo, lo que significa que considerará aumentar las tasas de interés.
French dice que el viernes pasado, las tasas swap a cinco años subieron al 4,03%, frente al 3,603% del 2 de marzo. “Es un gran paso adelante”, dijo. El tipo swap puede tomarse como una indicación de que los mercados esperan un aumento de al menos 0,25 puntos porcentuales durante los próximos cinco años.
Cheng dice que las tasas swap son el factor más importante a la hora de fijar el precio de las hipotecas. “Hay otros factores que influyen, porque parte de lo que se paga por una hipoteca es el margen de beneficio del banco, y el nivel del margen puede aumentar o disminuir dependiendo del apetito de riesgo de los bancos y del número de transacciones que realizan”.
Hudson dice que el factor de riesgo es significativo en este momento. “Nadie quiere verse abrumado por el hecho de que todos se amontonan en su producto (hipotecario)”, afirma. “Nadie quiere quedarse con el producto de mejor precio durante demasiado tiempo y estar demasiado expuesto al mercado donde hay tanta volatilidad”.
Además de preocuparse por el costo de las hipotecas, los prestamistas también pueden preocuparse por los cambios futuros en los precios de la vivienda si la guerra se prolonga y ejerce presión sobre otros costos de vida. Prestar mucho a viviendas cuyo valor está cayendo no será bueno para el negocio.
Esto, combinado con la volatilidad de las tasas, es la razón por la cual los acuerdos hipotecarios se están cerrando y modificando sus precios a una velocidad récord. French dice: “Por lo general, hay un retraso de una a dos semanas, pero últimamente ese no ha sido el caso. Hemos visto que las cosas suceden mucho más rápido porque las tarifas han cambiado mucho”.
Hasta ahora, el tipo swap a dos años no ha alcanzado un nivel tan alto como después del desastroso minipresupuesto de Liz Truss (para darle su título completo). Poco después subió al 5,75%, mientras que el tipo base era sólo del 2,25%. En julio siguiente alcanzó el 6,24%. El lunes estaba poco menos del 4%. Si la guerra termina pronto, las tasas de swap y las transacciones hipotecarias pronto podrían volver a una tendencia a la baja. De lo contrario, probablemente tendrá que esperar pagar más.
