La Junta de Normas de Alquiler de la ciudad no decidirá sobre los aumentos de alquiler de este año para los apartamentos regulados hasta junio, pero su personal ya está preparando las estadísticas para “justificar” la congelación de alquileres prometida por el alcalde Zohran Mamdani.
El estudio de ingresos y gastos de 2026 publicado recientemente por el consejo afirma que los ingresos operativos netos de los propietarios de edificios con unidades de alquiler estabilizado aumentaron un 6,2%. Los defensores de los inquilinos dicen que esto justifica una congelación del alquiler.
No lo compre: esa cifra del 6,2% le dice mucho menos de lo que piensa sobre la capacidad de los propietarios para pagar sus facturas.
Para empezar, ajustada a la inflación, esta cifra cae a apenas 2,2%.
Y es simplemente un comparación año tras año de los ingresos de los propietarios después de restar gastos como impuestos, servicios públicos, mantenimiento, seguros, etc.
Entonces, si un propietario pierde dinero un año, pero ve que sus ingresos aumentan un poco, lo que le permite perder menos dinero el año siguiente, esto podría resultar en un “aumento”. — incluso si todavía pierde dinero.
Además, se trata de una cifra global de todo edificios con al menos una unidad con alquiler estabilizado, incluso si algunos tienen unidades a precio de mercado cuyos aumentos de alquiler inflan el promedio, distorsionando el panorama.
Para los edificios donde más del 50% de las unidades de vivienda están estabilizadas, el “aumento” en el ingreso operativo neto fue sólo del 4%; para aquellos que tenían unidades 100% estabilizadas, era simplemente 2,4%.
La cifra tampoco distingue entre edificios nuevos y antiguos que requieren reparaciones importantes.
Esto es fundamental, ya que el NOI no tiene en cuenta el costo de las mejoras de capital ni el servicio de la deuda.
El NOI de toda la ciudad también agrupa los edificios en el “núcleo de Manhattan”, donde el crecimiento ajustado a la inflación fue del 10 por ciento, con el resto de la ciudad, donde fue de sólo el 0,9 por ciento.
En el Bronx, la ganancia neta en realidad cayó – del 0,1%.
Aquí está el real Historia: Muchos edificios residenciales de la ciudad han sido vencido dinero, en gran parte gracias a la congelación de los alquileres o a aumentos de alquiler demasiado bajos, menos del 1% en promedio, bajo el alcalde Bill de Blasio, y aumentos insuficientes para compensar bajo el alcalde Eric Adams.
En particular, los edificios con alquiler estabilizado construidos antes de 1974 están en malas condiciones y requieren reparaciones y mejoras importantes y costosas.
Además de eso, la ley climática de la ciudad, la Ley Local 97, requiere cambios costosos para cumplir con los estándares de emisiones.
Mientras tanto, los genios progresistas de Albany impidieron que los propietarios pasaran los costos de estas mejoras a los inquilinos.
Decenas de miles de apartamentos “zombis” están ahora almacenados porque los propietarios no tienen los medios para ponerlos a la altura y recuperar sus gastos mediante el alquiler.
No importa: a la Junta de Normas de Alquiler (seis de cuyos nueve miembros fueron nombrados por Mamdani) realmente no le importan los hechos.
Se espera que acepte órdenes del socialista Mamdani e imponga una congelación de los alquileres.
Y cuando eso suceda, cabe esperar que más apartamentos se deterioren, que los edificios se derrumben y que inquilinos sufrir.
