Es oficial: el sueño inmobiliario de los laboristas para los compradores de vivienda por primera vez corre el riesgo de convertirse en una pesadilla de trampa de deuda.
El martes, el RBA aumentó la tasa oficial en 25 puntos básicos, a 4,35 por ciento, ejerciendo más presión financiera sobre un grupo creciente –y altamente vulnerable– de jóvenes australianos.
Durante las últimas elecciones, el gobierno albanés presentó su sistema ampliado de depósitos del 5 por ciento como una medida de compasión y ambición.
Esto pondría el gran sueño australiano al alcance de quienes antes no podían alcanzarlo.
Pero cada vez está más claro que empujar a los compradores marginales a un mercado inflado con acciones finas como el papel, en un entorno de tasas de interés crecientes, en un entorno de costo de vida comprimido, es ciertamente un negocio muy arriesgado.
Aún más riesgoso hoy, después de que Michele Bullock elevara la tasa al contado al 4,35 por ciento.
Las primeras señales de alerta de lo que algunos inversores han llamado potencialmente “La madre de todos” los ciclos de impago de las hipotecas ya están allí.
Los datos de Equifax muestran que el 0,78 por ciento de los nuevos titulares de préstamos hipotecarios tenían un retraso de 30 días en febrero, el doble del 0,39 por ciento entre los compradores anteriores. Esto todavía no es una crisis, pero indica claramente que los nuevos prestatarios ya están más expuestos.
La gobernadora del Banco de la Reserva, Michele Bullock, aumentó el martes la tasa de interés en 25 puntos básicos, hasta el 4,35 por ciento.
Ésta es la contradicción central de la emblemática política de vivienda del Partido Laborista. El Partido Laborista dice que quiere ayudar a los jóvenes australianos a acceder al mercado.
De hecho, les ayuda a lograr el máximo apalancamiento.
Se trata de una situación extremadamente peligrosa, en un momento en el que es perfectamente concebible que se encuentren con un patrimonio negativo y unos pagos de préstamos que ya no podrán afrontar.
Y esto, incluso si mantienen su puesto de trabajo, en este período económico cada vez más incierto.
La inflación sigue siendo persistente y se espera que impulse las tasas cada vez más arriba en los próximos meses.
Y así como la política monetaria está encareciendo la deuda, el gobierno federal está alentando a los compradores primerizos a endeudarse más.
Según el plan Work, los compradores de primera vivienda pueden comprar con depósitos tan bajos como el 5 por ciento. Los padres solteros elegibles pueden hacerlo con sólo el 2 por ciento.
La garantía del gobierno ayuda a los compradores a evitar el seguro hipotecario de los prestamistas (LMI, por sus siglas en inglés), que impone el riesgo de incumplimiento a los contribuyentes.
Las parejas estaban encantadas de convertirse en propietarios de una vivienda gracias a la garantía de depósito del 5% del gobierno… Ahora están entre la espada y la pared (imagen de archivo)
Las plazas cubiertas por el plan no estaban limitadas, se eliminaron los límites de ingresos y también se eliminaron los límites de los precios de la vivienda.
La ironía es que un programa diseñado para hacer que las viviendas sean más asequibles ayudó a elevar los precios de las viviendas dentro de los límites calificados. Esto es lo que hacen los subsidios del lado de la demanda en un mercado con oferta limitada: dan a los compradores una mayor capacidad de pago y luego los precios se ajustan en consecuencia.
Ya no es una medida de apoyo con objetivos específicos. Esto supone un impulso a la demanda en un momento en el que se espera que los impagos empiecen a aumentar.
Sin embargo, en el clima actual no se puede descartar que se vislumbre una fuerte corrección, tanto para los propietarios como para los inversores.
El riesgo se amplifica si el segundo ciclo de aumento de las tasas de interés contra el cual algunos economistas ahora advierten continúa intensificándose.
Si la tasa de interés al contado tiende hacia el 5 por ciento o más, por ejemplo, los prestatarios más expuestos no serán aquellos con muchos años de capital.
Serán los nuevos participantes quienes comprarán a precios ajustados con muy poco margen de error.
El vicegobernador del RBA, Adrew Hauser, dijo el mes pasado que Australia se enfrentaba a una “pesadilla de los banqueros centrales… aumento de la inflación, caída de la actividad”.
Ésta es la aritmética brutal del alto apalancamiento. Un comprador con sólo el 5 por ciento del capital no necesita que la vivienda se derrumbe para tener problemas.
Una ligera bajada del precio, los costes de transacción y una venta forzosa pueden ser suficientes para impedirles salir de la hipoteca sin endeudarse.
Y es posible que la refinanciación no ofrezca una gran vía de escape.
Los nuevos compradores de primera vivienda que deben más del 80 por ciento del valor de su propiedad pueden encontrarse frente al seguro hipotecario de los prestamistas si intentan cambiar de prestamista, eliminando los ahorros obtenidos al buscar una tasa más baja. Esto los deja más expuestos a la tasa ofrecida por su prestamista actual.
Quienes utilicen este programa serán propietarios nominales, pero deudores muy expuestos en sustancia.
El Partido Laborista dice que está ayudando a los australianos a comprar casas antes, pero comprar antes ya no significa comprar de forma segura.
Alentar a los hogares jóvenes a ingresar a un mercado sobrecalentado al mismo tiempo que el banco central está aumentando el costo del servicio de la deuda necesaria para hacerlo es simplemente peligroso.
Si a eso le sumamos cualquier cosa que pueda expulsar a los inversores del mercado inmobiliario (con aumentos del impuesto sobre las ganancias de capital y una reducción del ratio de apalancamiento negativo), la incertidumbre está por todas partes.
La incertidumbre está en todas partes, dice el editor político Peter van Onselen
Es poco probable que el próximo ciclo de impagos de hipotecas en Australia comience con un espectacular colapso bancario.
Los bancos están bien capitalizados y las carteras hipotecarias parecen saludables en general.
Pero los ciclos predeterminados no necesitan dramatismo para causar un daño real. A veces llegan silenciosamente, un refinanciamiento fallido a la vez.
Los atrasos en los pagos ya están avanzando en la dirección equivocada, particularmente en el caso de préstamos más grandes.
Los datos de Equifax muestran que los préstamos hipotecarios con más de 90 días de mora aumentaron un 8,9 por ciento a nivel nacional para préstamos superiores a $750.000 en comparación con el mismo período del año pasado.
Esto es exactamente donde se encuentran hoy muchos compradores de primera vivienda en los mercados de las capitales: con grandes préstamos, capital limitado y poco margen de maniobra.
El Partido Laborista quiere ser visto como el partido de los propietarios de viviendas.
Pero si no tiene cuidado, corre el riesgo de convertirse en la parte que ayudó a los compradores primerizos a ingresar al mercado justo a tiempo para lidiar con los crecientes intereses y los problemas financieros.
