Un propietario ha advertido que los inquilinos podrían enfrentar aumentos masivos de los alquileres si el gobierno albanés implementa cambios importantes en el impuesto a las ganancias de capital y un apalancamiento negativo en el presupuesto de la próxima semana.
Stephen O’Brien, que alquila en Doncaster Heights, en los suburbios del este de Melbourne, pero posee una propiedad de inversión interestatal, dijo que aumentaría el alquiler de 865 dólares a 1.235 dólares por semana si el gobierno aboliera la exención fiscal de apalancamiento negativo.
Su propuesta de aumento semanal de $370 agregaría casi $20,000 al año a la factura de vivienda de sus inquilinos.
O’Brien dijo que si sus inquilinos no podían afrontar el aumento podrían buscar otro lugar para vivir.
“Nuestra propiedad de inversión está en la costa, en un lugar de alta demanda, a pocos pasos de una playa vigilada”, dijo.
“Sé que podemos conseguir un precio mucho más alto. El hecho de que pueda gestionarlo negativamente con el alquiler actual significa que todos ganamos: los inquilinos y nosotros.
“Si no hay deducciones, ¿por qué gestionar mis inversiones con pérdidas? Entonces, ¿quién escapará de las reformas del tesorero Jim Chalmers? No seré yo.
En una entrevista con el Daily Mail, O’Brien dijo enojado: “¿Por qué debería tratar esto (la inversión) como una pérdida si hay deducciones que reclamar? »
Se espera que el primer ministro Anthony Albanese revise las exenciones fiscales para el apalancamiento negativo y las ganancias de capital.
Stephen O’Brien (en la foto), que alquila en Melbourne pero posee una propiedad interestatal, dijo que aumentaría el alquiler de su inversión de 865 dólares a 1.235 dólares por semana si se eliminara la política.
“¿Cuál es el punto de esperar que la apreciación del capital con el tiempo también se reduzca significativamente?
“¿Dónde está el incentivo para ofrecer viviendas de alquiler al sector privado?
Escribió una carta al tesorero Jim Chalmers describiendo exactamente cómo respondería a los cambios, pero dice que no ha recibido respuesta.
Los comentarios se producen en medio de una creciente especulación de que el gobierno albanés podría apuntar a la deuda negativa en el presupuesto federal del 12 de mayo, a pesar de que el primer ministro insistió previamente en que el Partido Laborista “no tiene planes” de reducir los incentivos para la inversión inmobiliaria.
El apalancamiento negativo permite a los inversores inmobiliarios compensar sus pérdidas (incluidos los intereses de los préstamos y los costes de mantenimiento) con sus ingresos imponibles.
Por ejemplo, si un propietario gana $45,000 al año en alquiler de una propiedad de inversión pero gasta $60,000 en intereses hipotecarios, tasas municipales, reparaciones, seguros y mantenimiento, está operando la propiedad con una pérdida de $15,000.
Según las reglas de apalancamiento negativo, esta pérdida de $15,000 puede deducirse de su ingreso imponible, reduciendo así la cantidad de impuesto sobre la renta que pagan.
Los partidarios argumentan que la política fomenta la inversión y aumenta la oferta de viviendas, mientras que los críticos dicen que infla los precios de las viviendas y beneficia enormemente a los australianos más ricos.
El Partido Laborista tendría que proteger de alguna manera los cambios, lo que protegería a algunos inversores existentes de sus reformas. Pero esos detalles no estarán claros hasta que se publique el presupuesto.
Un propietario furioso advirtió al tesorero Jim Chalmers que los inquilinos asumirán el costo si el Partido Laborista abandona el apalancamiento negativo, diciendo que aumentará el alquiler semanal de $865 a $1,235 y diciendo a los inquilinos en dificultades que “busquen oportunidades en otros lugares” si no pueden pagarlas.
Los australianos advierten que los inquilinos ya están al límite, mientras que otros insisten en que el mercado aún podría absorber alquileres aún más altos.
El gobierno también está considerando cambios en el sistema impositivo sobre las ganancias de capital.
Actualmente, los australianos que han mantenido un activo durante más de 12 meses sólo tienen que pagar impuestos sobre la mitad de las ganancias que obtienen cuando lo venden, como parte de un recorte impositivo del 50 por ciento sobre las ganancias de capital.
Sin embargo, el Partido Laborista consideraría reducir la reducción -a, digamos, 25 por ciento- o eliminarla por completo y regresar al sistema anterior a 1999, donde las ganancias de capital se ajustaban a la inflación.
Por ejemplo, si un inversionista compró una propiedad por $800,000 y luego la vendió por $1 millón después de poseerla durante más de un año, actualmente solo pagaría impuestos sobre $100,000 de la ganancia de $200,000.
Pero si la reducción se redujera al 25 por ciento, en su lugar pagarían impuestos sobre 150.000 dólares de ganancias, lo que aumentaría significativamente su factura fiscal.
Pero si bien los propietarios pueden intentar traspasar estos costos a los inquilinos, no hay garantía de que los inquilinos paguen precios significativamente más altos.
Domain informó el mes pasado que las tasas de desocupación se mantienen cerca de mínimos históricos y la oferta sigue siendo extremadamente limitada, pero el crecimiento de los alquileres se está estancando en algunos mercados a medida que los hogares alcanzan el límite de lo que pueden pagar.
Según las leyes victorianas, los propietarios deben avisar con al menos 60 días de antelación antes de aumentar el alquiler, generalmente sólo pueden aumentar los alquileres una vez cada 12 meses y los inquilinos pueden impugnar los aumentos excesivos a través del VCAT.
Actualmente, el apalancamiento negativo permite a los propietarios compensar pérdidas como intereses hipotecarios, reparaciones y mantenimiento con sus ingresos imponibles.
La directora ejecutiva de la Asociación de la Industria de la Vivienda, Jocelyn Martin (en la foto), dijo que cambiar el apalancamiento negativo de la vivienda tendría efectos “desastrosos” para los inquilinos.
La advertencia de O’Brien rápidamente provocó un feroz debate en línea, y muchos australianos dijeron que los inquilinos ya estaban al límite.
“La realidad es que los alquileres han sido tan altos que en muchas áreas casi han alcanzado el techo en términos de capacidad de pago”, escribió una persona en Reddit.
Otros argumentaron que los propietarios tendrían dificultades para pagar sus hipotecas si las propiedades permanecieran vacías porque los inquilinos simplemente no podrían afrontar los aumentos.
Sin embargo, algunos han argumentado que el mercado aún podría soportar alquileres significativamente más altos.
“El mercado puede permitirse más. Créame. La cantidad de ingresos que ve en la solicitud de alquiler le sorprenderá”, escribió uno.
La directora ejecutiva de la Asociación de la Industria de la Vivienda, Jocelyn Martin, advirtió que eliminar el apalancamiento negativo tendría consecuencias “desastrosas” para los inquilinos en medio de una ya grave escasez de viviendas.
“Eliminar el apalancamiento negativo, con una protección mínima, resultaría en una reducción de 46.000 viviendas construidas, una pérdida de más de 4.300 empleos en la construcción y una caída del PIB de 2.300 millones de dólares”, dijo.
“Los inversores financian la construcción de dos de cada cinco viviendas nuevas. La inversión privada en alquiler es parte de la solución a nuestra crisis inmobiliaria, no el problema.
“Australia se encuentra en medio de una crisis de vivienda y alquileres, con tasas de desocupación de alquileres en todo el país apenas por encima del 1 por ciento.
“Gravar a los inversores que financian el desarrollo de más viviendas sólo empeora la asequibilidad de los inquilinos que dependen de estas propiedades.
