El mercado inmobiliario continúa deteriorándose. Los precios de la vivienda han aumentado más del 50% desde la pandemia. Alrededor de un tercio de los hogares estadounidenses gastan ahora más del 30% de sus ingresos en vivienda. En 2014, la edad promedio de un comprador por primera vez era 31 años. En 2025, era 40 años, la más alta registrada.
El meollo del problema es simple: demasiado dinero para muy pocas casas. ¿Cuántas viviendas más necesita Estados Unidos? He visto estimaciones que van desde 2 millones a 5 millones. Se trata de una escasez que lleva décadas desarrollándose y que no estamos ni cerca de resolver. En 2025, Estados Unidos construyó menos viviendas por cada 100.000 habitantes que en 2005, 1995, 1985 o 1975.
Desde la administración del presidente Barack Obama, todas las Casas Blancas han reconocido la necesidad de construir más viviendas, pero los resultados, tanto bajo los demócratas como entre los republicanos, han sido anémicos. La vivienda es un problema difícil de resolver desde la Oficina Oval. Las normas de zonificación y construcción se establecen a nivel estatal y local. Las tasas de interés las fija la Reserva Federal. En 2024, Kamala Harris prometió construir 3 millones de viviendas nuevas y publicó un plan que ningún experto en vivienda con el que hablé pensó que lograría ese objetivo.
“Creo que lo que hemos aprendido es que la política federal de vivienda está estancada en un equilibrio muy débil”, dijo Jared Bernstein, quien dirigió el Consejo de Asesores Económicos del presidente Joe Biden. “Se está pidiendo demasiado poco a las ciudades y los estados. Harán poco para derribar las barreras a la vivienda asequible”.
Bernstein, que ahora es investigador principal del Centro para el Progreso Estadounidense, quiere cambiar eso. Es uno de los autores de un nuevo plan de vivienda que intenta ofrecer a la próxima administración un conjunto de soluciones más cercanas a la magnitud del problema.
Incentivos federales
En el centro del plan del centro hay una idea que llama “alivio de alquiler para la reforma”. No me gusta el nombre, pero me gusta la idea: los lugares que enfrentan escasez de viviendas (y hay muchos) tienen una opción. Construya las unidades y el gobierno federal dará a todos los inquilinos de la ciudad hasta $1,000 de descuento en su alquiler, o no construirá las unidades y perderá el acceso a algunos subsidios federales.
El Searchlight Institute, un nuevo grupo de expertos demócrata, propuso recientemente una idea similar. En esta versión, las ciudades y otros lugares que cumplan objetivos ambiciosos en materia de vivienda serían elegibles para un reembolso federal que daría a cada hogar (por lo tanto, propietarios e inquilinos) un cheque equivalente al aumento promedio del alquiler durante el año pasado. En otras palabras, si se construyen suficientes viviendas, el gobierno federal dará dinero a las personas que viven cerca de esas viviendas.
Ambas ideas intentan resolver el difícil problema central de la política de vivienda: son las personas que ya poseen viviendas las que tienen voz y voto en la política y la planificación locales. A menudo les gusta su barrio tal como es. No quieren más tráfico, ni nuevos vecinos, ni la molestia de las construcciones cercanas. ¿Qué les aporta esto?
“Se puede enmarcar esto de manera un tanto cruda haciendo que los inquilinos se postulen para cargos locales y presionando a sus funcionarios electos para que hagan cosas que favorezcan a los inquilinos, lo cual no odio como estrategia”, dijo Jenny Schuetz, quien dirige la política de vivienda en Arnold Ventures. “Si la mayoría de los inquilinos se presentaran en las primarias y exigieran que su alcalde y su concejo municipal hicieran cosas buenas, podríamos tener resultados bastante diferentes. Pero la mayoría de los inquilinos no se presentan, especialmente en las primarias, y por eso se producen estas coaliciones dominadas por los propietarios en las ciudades que dificultan la construcción”.
Vivienda modular
La otra gran idea del plan del Center for American Progress es cambiar la forma en que construimos viviendas en Estados Unidos. “Si nos remontamos a 1910, alguien apareció con una caja de herramientas y un martillo para construir una casa”, dijo Bernstein. “Y si nos vamos hasta 2025, es lo mismo. Es el único sector donde la productividad ha estado literalmente disminuyendo durante cinco décadas, mientras que todo lo demás está aumentando”.
La comparación que se hace a menudo aquí se refiere al sector manufacturero. Entre 1950 y 2020, la productividad manufacturera (lo que se podría producir con la misma cantidad de trabajadores) aumentó en más de un 900%. Esta es en gran parte la razón por la que todo, desde mesas hasta televisores, es más barato hoy que hace décadas. Pero durante el mismo período, la productividad en el sector de la construcción ha caído. Ésta no es la única razón por la que la vivienda es tan cara hoy en día, pero forma parte de ella.
Pero se pueden fabricar viviendas, construyendo casas en una fábrica externa, de la misma manera que construimos automóviles y luego los enviamos para su ensamblaje final. Se trata de una tecnología pionera en Estados Unidos cuando George Romney, el padre de Mitt Romney, era Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la administración de Nixon. Pero Estados Unidos nunca encontró las reglas ni la financiación para convertirla en una industria. En cambio, se instaló en otro lugar. En Suecia, por ejemplo, más del 40% de las viviendas nuevas (y más del 80% de las viviendas unifamiliares) se fabrican fuera de sus instalaciones.
El plan del Center for American Progress propone una serie de proyectos para tomar esta industria que Estados Unidos inventó y convertirla en una en la que Estados Unidos sea líder. Quieren que el gobierno lance un importante programa de investigación para financiar la innovación en la construcción de viviendas. Quieren que el gobierno federal aproveche su poder adquisitivo para convertirse en comprador de viviendas modulares por primera vez. Una idea aquí sería que el Departamento de Defensa mejorara las viviendas de su base militar utilizando una construcción modular. Quieren modernizar los códigos de construcción para facilitar la construcción modular (eliminando, por ejemplo, un requisito federal obsoleto de adjuntar una estructura de acero permanente a cualquier construcción modular) y actualizando las reglas federales de seguros y financiamiento para garantizar que la producción modular califique.
Vivienda inasequible
Uno podría imaginarse a los estados y ciudades tomando medidas incluso antes de que lo haga el gobierno federal. “Nueva York alguna vez fue un modelo para producir viviendas asequibles, creativas y de gestión pública”, afirma el plan de vivienda del alcalde electo Zohran Mamdani. “Pero décadas de desinversión y disminución de la capacidad gubernamental nos han dejado esperando a que la industria inmobiliaria resuelva una crisis inmobiliaria de la que se beneficia”.
Lo que no se dice en su plan es que construir viviendas asequibles y subsidiadas públicamente se ha vuelto monstruosamente costosa porque el dinero público desencadena reglas, procesos, revisiones y negociaciones que las viviendas a precio de mercado no enfrentan. Un estudio de Rand encontró que, por pie cuadrado, construir viviendas asequibles cuesta más de 1,5 veces más en California que las viviendas a precio de mercado; Una investigación del Washington Post reveló un complejo de viviendas asequibles en Washington, D.C., donde la construcción de las unidades costaba 800.000 dólares cada una, incluso cuando el mismo desarrollador construía unidades a precio de mercado por 350.000 dólares en la casa de al lado. Una de las razones por las que no estamos construyendo suficientes viviendas asequibles es que hemos hecho que la construcción de viviendas asequibles sea inasequible.
Mamdani propuso invertir 100.000 millones de dólares para construir 200.000 “unidades de vivienda con alquiler estabilizado, permanentemente asequibles, construidas por sindicatos y subsidiadas públicamente” durante la próxima década. Eso equivale a 500.000 dólares por unidad, si todo va bien. ¿Qué pasaría si la ciudad de Nueva York se convirtiera en un caso de prueba de cómo la construcción modular podría permitir que las viviendas públicas, encargadas y construidas a gran escala, en fábricas sindicalizadas, fueran más baratas y más rápidas de construir que las viviendas a precio de mercado? Si fuera sólo 350.000 dólares por unidad, eso significaría construir casi 300.000 unidades por el mismo costo.
Uno de los problemas que enfrenta la industria de la vivienda modular es la falta de una demanda constante para mantener las fábricas en funcionamiento y resolver los problemas de construcción. Un lugar como Nueva York, que quisiera construir viviendas públicas a gran escala, durante un largo período de tiempo, podría crear esta demanda constante y utilizarla para lanzar una industria: Nueva York podría convertirse en el líder estadounidense en construcción modular.
Quizás sea fantasioso. Pero nuestro pensamiento sobre la vivienda –tanto pública como privada– ha sido demasiado limitado durante demasiado tiempo. Hemos aceptado aumentos de costos impactantes junto con una productividad estancada. Hemos impedido que decenas de millones de familias construyan la vida que desean en las ciudades que idealmente habrían elegido. En este momento, no basta con permitir que se construyan más viviendas. Necesitamos cambiar la forma en que construimos viviendas. No sé si la vivienda modular es realmente la respuesta. Pero vale la pena intentarlo.
Ezra Klein es columnista del New York Times.
