The French Hill: un proyecto de Terra Real Estate y Rotshtein. (Crédito de la foto: The French Hill – Terra y Rotshtein)
El estudio, publicado el miércoles por el investigador de Shoresh Yael Mishly, dice que el mercado inmobiliario de Israel tiene un problema más profundo que una simple escasez.
La crisis inmobiliaria de Israel No es sólo una cuestión de si se están construyendo suficientes apartamentos, sino también de si el país está construyendo el tipo de apartamentos que la gente realmente necesita, un nuevo Institución Shoresh advirtió el estudio.
El estudio, publicado el miércoles por el investigador de Shoresh Yael Mishly, afirma que la política de Israel mercado de la vivienda tiene un problema más profundo que la simple escasez. Cada vez más israelíes viven solos, en parejas sin hijos o en unidades familiares más pequeñas; cada vez más personas alquilan a una edad más avanzada; y gran parte de la nueva construcción todavía está formada por amplios apartamentos.
Desde 2007, los precios de la vivienda han aumentado aproximadamente un 5% anual después de la inflación, mientras que los ingresos netos reales de los hogares sólo han aumentado aproximadamente un 2% anual, según el estudio. Los precios de los apartamentos han aumentado mucho más rápidamente que la capacidad de la gente para pagarlos, dejando menos ingresos para todo lo demás.
El estudio, titulado “Más allá de la escasez: una perspectiva estructural en el mercado inmobiliario israelí”, dice que la escasez es real, pero sólo una parte del problema. Detrás de esto, escribe Mishly, hay una división más profunda entre los apartamentos que construye Israel y la forma en que realmente viven los israelíes.
Desde principios de la década de 1970, la población de Israel ha aumentado aproximadamente un 290%, mientras que el número de hogares ha aumentado aproximadamente un 350%. Un hogar se refiere a una unidad residencial: una persona que vive sola, una pareja, una familia o cualquier grupo de personas que viven juntas en la misma casa.
(crédito: 3DVISIÓN)
Los israelíes viven cada vez más en hogares más pequeños
Los israelíes viven cada vez más en hogares más pequeños. En la década de 1970, el hogar israelí promedio tenía 3,8 personas. En 2022, esta cifra había caído a 3,2.
Si el tamaño de los hogares hubiera seguido siendo el mismo que en la década de 1970, Israel habría tenido alrededor de 2,5 millones de hogares en 2022. En realidad, tenía alrededor de 2,9 millones. Según el estudio, este cambio por sí solo creó una demanda de casi 400.000 unidades de vivienda adicionales.
Este desarrollo refleja cambios sociales importantes: una población que envejece, personas que se casan más tarde, más divorcios y más personas que viven solas o en parejas sin hijos. A principios de la década de 2000, los hogares de una o dos personas representaban el 41,4% del total de hogares. En 2022 representaron el 46,4%.
La construcción no se ha puesto al día con este cambio. Entre 1990 y 2023, el número de hogares israelíes aumentó en aproximadamente 1,73 millones, mientras que comenzó la construcción de aproximadamente 1,61 millones de apartamentos. Eso deja un vacío de unos 121.000 apartamentos.
La brecha es aún mayor cuando se consideran apartamentos terminados que apartamentos cuya construcción recién ha comenzado. Según esta medida, a Israel le faltaban unos 272.000 apartamentos.
Pero el argumento central de Shoresh es que el problema no es sólo el número de apartamentos. Este es también el tipo de apartamentos.
Los apartamentos de cuatro y cinco habitaciones han representado aproximadamente el 45% de las construcciones iniciadas en los últimos años. Los apartamentos más pequeños, de una a tres habitaciones, representaron menos del 20 por ciento de las nuevas construcciones, incluso después de que su participación comenzó a aumentar, principalmente debido a la construcción en Tel Aviv.
Esto significa que muchas personas que necesitan casas más pequeñas tienen pocas opciones. Los solteros, las parejas jóvenes, los padres divorciados, las familias pequeñas y las parejas mayores cuyos hijos se han ido de casa pueden verse obligados a alojarse en apartamentos más grandes y más caros de lo que necesitan.
Los propietarios de mayor edad que desean mudarse a apartamentos más pequeños suelen quedarse en apartamentos más grandes porque no hay suficientes opciones adecuadas. Esto mantiene algunos apartamentos grandes fuera del alcance de las familias que los necesitan.
La ubicación también ha cambiado. Ya no es sólo un paso temporal para los jóvenes antes de adquirir una vivienda.
La proporción de hogares israelíes que viven en viviendas de alquiler aumentó del 26,8% en 2007 al 32,4% en 2022. Entre los hogares encabezados por personas de 25 a 34 años, la proporción aumentó del 30% en 2001 al 49% en 2022. Entre las personas de 35 a 54 años, aumentó del 15% al 32%. Entre los de 55 a 64 años, esta proporción aumentó del 11% al 18%.
Sin embargo, el mercado del alquiler todavía se construye como si el alquiler fuera temporal. Alrededor del 89% de los apartamentos de alquiler en Israel son de propiedad privada, mientras que las agencias públicas y las grandes empresas de alquiler representan en conjunto menos del 5% del mercado. La mayoría de los contratos de alquiler se firman por sólo un año.
Esto deja a los inquilinos dependientes de los propietarios cada año para renovar el contrato de arrendamiento, evitar grandes aumentos de alquiler y permitirles quedarse. Para las familias, esto puede significar incertidumbre sobre las escuelas, los vecindarios y la vida diaria.
El estudio no aboga por el control de los alquileres. En cambio, sostiene que Israel necesita un mercado de alquiler a largo plazo más fuerte, con propietarios profesionales, arrendamientos más largos, mejor gestión y protecciones más claras para los inquilinos.
La carga es particularmente pesada para los inquilinos de bajos ingresos. Más de la mitad de los hogares del grupo de ingresos más bajos gastan más del 40% de su ingreso disponible en alquiler, lo que coloca a Israel entre los países de la OCDE con los cargos de alquiler más altos para los hogares pobres.
La crisis no se limita a los pobres. El estudio cita el Índice de Asequibilidad de Alrov, que encuentra que comprar un apartamento típico de cuatro habitaciones en las 12 ciudades más grandes de Israel requería un pago hipotecario mensual de 11.407 NIS a finales de 2024, o aproximadamente la mitad de los ingresos netos de un hogar de ingresos medios.
El estudio también señala al sistema de planificación de Israel como parte del problema. Según el estudio, cambiar el terreno para que pueda utilizarse como vivienda puede llevar de siete a diez años o más. Incluso después de que se aprueban los planos de las viviendas, aproximadamente la mitad no pasa a la fase de solicitud del permiso de construcción.
Las autoridades locales tampoco tienen muchos motivos para fomentar la construcción residencial. La vivienda generalmente genera menos ingresos por impuestos a la propiedad a los municipios que las empresas, aunque requiere más servicios.
El estudio sostiene que Israel necesita cambiar la estructura del mercado inmobiliario, y no sólo acelerar la construcción. La conclusión es que la crisis inmobiliaria de Israel no puede resolverse con otro subsidio a corto plazo, otro impulso a la construcción u otro enfoque únicamente en la construcción de viviendas.
Israel necesita más apartamentos, pero también apartamentos más pequeños, alquileres más estables, mejores incentivos para las autoridades locales y un sistema de planificación que refleje la forma en que viven realmente los israelíes, concluye el estudio.
