El engranaje negativo ahora está oficialmente muerto, enterrado e incinerado en el presupuesto federal de Jim Chalmers.
A menos que esté comprando una casa o apartamento de nueva construcción, ya debe ser propietario de su antigua propiedad con efectos adversos para calificar para la deducción de impuestos.
Los futuros inversores se verán obligados a comprar nuevas propiedades si también quieren beneficiarse de la exención fiscal.
Si se pregunta si se le permite demoler una propiedad antigua existente y construir una nueva, y luego disfrutar de los beneficios del apalancamiento negativo, la respuesta es rotundamente no.
La nueva construcción debe agregar proporcionar.
Una construcción como nueva no hace eso. Si el bloque se subdivide o se transforma en apartamentos, las compras posteriores pueden tener una orientación negativa.
Puede que el exlíder laborista Bill Shorten no haya participado en la elaboración del presupuesto de este año, pero su legado es considerable.
Cuando el tesorero Jim Chalmers visitó nuestra oficina durante el encierro, le preguntamos sobre algunas de las similitudes entre las reformas presupuestarias de este año y la desafortunada plataforma electoral de 2019 de Shorten. Nos dijo: “Tengo mucho tiempo para Bill”. En ese momento, Chalmers era el portavoz de las finanzas en la sombra de Shorten.
Chalmers también destacó la importancia de que las nuevas construcciones “se sumen a la oferta” para beneficiarse de un efecto en cadena negativo.
Y si se pregunta cómo garantizará la Oficina de Impuestos el cumplimiento en un entorno tan complejo, no tema, el presupuesto incluye financiación para miles de nuevos empleados de la Oficina de Impuestos de Australia, lo que Chalmers nos confirmó que es parte de la estrategia del gobierno para garantizar que estos cambios funcionen.
Para la mayoría de los australianos, los cambios al apalancamiento negativo son probablemente el ajuste más significativo al presupuesto.
Independientemente de que la gente invierta en propiedades o no, la aspiración a hacerlo ha sido prominente en Australia desde hace muchos años. Chalmers está haciendo ahora lo que Shorten esperaba hacer, pero el Primer Ministro lo descartó expresamente antes de las últimas elecciones. Por lo tanto, los próximos ajustes constituyen sin duda una promesa incumplida.
No entre en pánico si ya posee una propiedad
El modelo presentado por Chalmers en su presupuesto de 2026 incluye abolir el apalancamiento negativo sobre las propiedades existentes y permitir la deducción fiscal sólo para las nuevas construcciones, ya sean casas o unidades.
Pero antes de que cualquiera que sea propietario de una casa o de una casa ya construida empiece a entrar en pánico, no lo haga.
Al menos no en lo que respecta a su elegibilidad para una deducción de impuestos.
El Trabajo otorga este derecho a cualquier persona que actualmente posea propiedades con un impacto negativo. No los venda y espere hacer lo mismo la próxima vez a menos que compre una nueva versión.
La razón principal por la que Chalmers está implementando este cambio es para tratar de facilitar la entrada al mercado a los compradores de viviendas nuevas.
El Partido Laborista dice que sus cambios sobre cómo y cuándo las personas pueden adaptarse negativamente, junto con sus cambios en las exenciones fiscales sobre las ganancias de capital, respaldarán a 75.000 viviendas más entre propietarios y ocupantes durante la próxima década.
Por supuesto, esta cifra es imposible de verificar, incluso si aumenta la propiedad de viviendas.
Demostrar la causalidad es casi imposible y el modelo detrás de esta afirmación no se incluyó en los documentos presupuestarios.
La verdad es que Chalmers ha querido durante mucho tiempo limitar el apalancamiento negativo, pero lo interesante de este presupuesto es cómo lo está haciendo.
Si bien probablemente no sea una coincidencia que el modelo se parezca a aquel por el que Shorten intentó ganar una elección, es más complicado y distorsiona el mercado que si el Partido Laborista simplemente hubiera limitado el número de propiedades que los contribuyentes pueden explotar negativamente.
Pero ese es el objetivo para el gobierno. Quiere distorsionar el mercado o, como le gusta decir, igualarlo entre inversores y compradores de viviendas.
Y este será sin duda el caso de las propiedades existentes.
¿Quién compraría una propiedad existente como inversión?
¿Quién en su sano juicio consideraría una construcción existente como una inversión con un préstamo financiado si no puede sesgarla negativamente, cuando pueden comprar una propiedad recién construida y hacerlo?
El gobierno espera que un aumento en el interés de los inversores en comprar nuevas construcciones conduzca a un aumento en el número de viviendas en el mercado, resolviendo la crisis de escasez de viviendas y tal vez incluso moderando el crecimiento de los precios de las viviendas.
Pero aquí es donde las cosas se ponen más complicadas y quizás incluso más complicadas. Si el valor de las viviendas no continúa aumentando a un ritmo lo suficientemente rápido como para atraer inversores, la cuestión de si es posible o no un apalancamiento negativo se vuelve redundante.
Y hay muchas posibilidades de que, al menos hasta cierto nivel de precios, si los inversores son expulsados del mercado para comprar viviendas existentes (porque no se les permitirá sesgar su compra negativamente), los precios de esas propiedades tampoco aumentarán tan rápido como antes.
Uno tiene la sensación de que Chalmers estaría satisfecho con este resultado, aunque no quiere decirlo en voz alta, o al menos no demasiado alto, no sea que los propietarios de viviendas cargados con grandes hipotecas comiencen a entrar en pánico. Y no me refiero sólo a los inversores.
También existe una pregunta legítima sobre qué sucede con cualquiera que alquile apartamentos antiguos, por ejemplo, cuando sus propietarios actuales comienzan a vender sus propiedades para obtener su ganancia de capital.
Es más probable que los nuevos compradores sean propietarios de viviendas que inversores, entonces, ¿adónde van los inquilinos ocasionales?
Algunos podrían permitirse el lujo de alquilar apartamentos nuevos. Los inversores siguen experimentando una evolución negativa, pero no todos estarán necesariamente en esta situación financiera. No se puede descartar que los cambios hacia el apalancamiento negativo puedan tener la consecuencia no deseada de hacer la vida aún más difícil a los australianos de nivel socioeconómico más bajo que alquilan.
Pero déle el crédito a Chalmers cuando corresponde. Para empezar, está haciendo algo en lo que cree, no para ganar un concurso de popularidad.
Considera que la asequibilidad de la vivienda es un problema y que los incentivos dados a los inversores son demasiado generosos, en detrimento de los compradores de viviendas nuevas.
Y probablemente tenga razón en eso, haya abordado el problema de la manera correcta o no.
El Tesorero tampoco ve sus cambios de apalancamiento negativo como una captura de impuestos, porque las disposiciones de derechos adquiridos, además de seguir brindando apalancamiento negativo en las nuevas construcciones, significan que para cuando el Tesoro logre beneficios fiscales significativos con los cambios, Chalmers ya no estará.
Potencialmente estamos hablando de décadas en lugar de años.
Los documentos presupuestarios destacan que el año pasado, el 83 por ciento de los préstamos para nuevos inversores fueron para propiedades existentes en lugar de nuevas construcciones.
Este cambio de política apunta a cambiar eso, y ciertamente lo hará. Pero quizás el dato más interesante sea el impacto de estos cambios en las inversiones generales en vivienda.
¿El hecho de que persista el apalancamiento negativo en las nuevas construcciones incentiva a quienes compran construcciones existentes, o solo a algunos de estos inversionistas?
Mientras que muchos otros invierten en otras clases de activos o, peor aún, invierten en el extranjero, incluso en bienes raíces extranjeros.
La ley de las consecuencias no deseadas siempre es parte de la ecuación del riesgo cuando se revela un cambio fiscal como este, y ningún modelo puede decir con certeza que no se producirán resultados perversos.
Pero Chalmers al menos tiene una oportunidad frente a la reforma intentada por el primer líder laborista para apoyar su ascenso al primer puesto.
