Los compradores de viviendas en Florida han comenzado silenciosamente a vender casas sin utilizar un agente, confiando en cambio en la inteligencia artificial para buscar listados, generar ofertas y redactar contratos.
Startup tecnológica Homa dice que al menos 10 casas ya han cerrado de extremo a extremo utilizando su sistema impulsado por inteligencia artificial, con varios otros acuerdos actualmente en custodia, una medida que podría desafiar a una industria impulsada por comisiones que ya se tambalea por un reciente acuerdo histórico de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
La plataforma Homa permite a los compradores representarse a sí mismos, eliminando la comisión del agente del comprador (generalmente entre 2,5% y 3%) y embolsándose los ahorros o aplicándolos a los costos de cierre.
Estos ahorros pueden ser sustanciales.
DJ, un farmacéutico de 32 años, dijo que compró una casa de $420,000 en el área de Tampa Bay usando Homa y ahorró $10,500 en la comisión del agente del comprador.
“Una vez que me enteré de esto, pensé, déjame seguir este camino”, dijo al Post DJ, que no quería que se publicara su apellido.
“Le guiarán paso a paso por el proceso y podrá ahorrar al menos un 2,5 % en el precio de compra final”.
Vicki Lynn, una asistente de fisioterapeuta que se mudó de California a Vero Beach, dijo que compró una casa de $313,000 y ahorró alrededor de $8,000, que aplicó directamente a los costos de cierre.
“Simplemente me lancé”, dijo. “El sistema de contrato era similar a TurboTax: llenaba los espacios en blanco. Muy simple”.
Homa fue cofundada por Arman Javaherian, ex gerente senior de producto de Zillow.
Le dijo al Post que se le ocurrió la idea de un sitio web impulsado por inteligencia artificial que eliminaría a los intermediarios después de años de observar a los compradores hacer la mayor parte del trabajo, solo para ver a los agentes cobrar comisiones de cinco cifras en la línea de meta.
“En Zillow, vi muchas ineficiencias en el proceso”, dijo Javaherian.
“Los compradores van a sitios de búsqueda, encuentran las casas ellos mismos, hacen todo este trabajo preliminar, y luego estos agentes entran y ganan $10,000, $20,000, $30,000”.
Dijo que el acuerdo NAR de marzo, que requiere que los compradores firmen contratos con agentes antes de ver las casas, fue el catalizador.
“Por primera vez, los compradores ven en blanco y negro cuánto se les paga a los agentes compradores”, dijo Javaherian.
“Muchos de ellos están dando un paso atrás y buscando alternativas. »
El sistema de Homa combina la búsqueda de viviendas, la programación instantánea de recorridos turísticos, el análisis de precios generado por IA y la creación automatizada de contratos, lo que permite a los compradores presentar ofertas en horas en lugar de días.
“Podemos conseguir que las personas accedan a una casa de inmediato y ayudarlas a redactar una oferta el mismo día”, dijo Javaherian.
“Todo impulsado por datos. Estamos en 2025, ya no necesitamos hacerlo manualmente”.
La compañía lanzó una versión gratuita de autoservicio a principios de este año, seguida de un nivel pago de $1,995, llamado Homa Pro, que asigna un corredor de transacciones autorizado a la transacción y garantiza que el comprador reciba la comisión con descuento.
Sin esa capa, dijo Javaherian, algunos agentes de venta intentan embolsarse ambos lados de la comisión cuando los compradores se presentan sin representación.
Para algunos compradores, la IA se convierte silenciosamente en un segundo par de ojos.
En Redfin, los compradores de viviendas escriben lo que realmente quieren en un lenguaje sencillo (una calle tranquila, espacio para crecer, un corto trayecto en auto) y dejan que la plataforma muestre casas y vecindarios que no habían pensado en buscar.
Otros confían en Zillow, que utiliza sus estimaciones de precios automatizadas para decidir si un anuncio parece justo o inflado antes de llamar a un agente.
En los mercados donde la velocidad importa, los compradores descubren casas propiedad de Opendoor o cuyo precio es Opendoor, donde los algoritmos establecen precios y plazos con poca negociación.
Cada vez más compradores impulsados por la investigación recurren a Flyhomes y utilizan sus herramientas de inteligencia artificial para hacer preguntas que les avergonzaría hacerle a un humano.
PROMESA Y PELIGRO
A pesar de los posibles beneficios de la IA para los compradores de viviendas, no todo el mundo está convencido.
En el mundo del corretaje, algunos agentes advierten que plataformas como Homa corren el riesgo de simplificar demasiado un negocio basado en el juicio humano, la psicología comercial y la inteligencia local que no aparece en los registros públicos.
Ivan Chorney, corredor de Compass del área de Miami, dijo que los consejos generados por IA a menudo se reducen a fórmulas genéricas que ya ofrecen Zillow y otros portales, sin considerar el contexto fuera del mercado que puede hacer o deshacer una operación.
“Donde la verdadera representación del comprador se vuelve valiosa es en la comprensión de las personas y el contexto”, dijo Chorney.
“La motivación, la presión, el ego, el momento… estas cosas no están en el registro público”.
Añadió que la información local, como planes de desarrollo no divulgados o construcciones cercanas, puede cambiar significativamente el valor de una propiedad y no es capturada por los modelos de inteligencia artificial que analizan los listados.
“No veo un futuro en el que la IA reemplace a los asesores humanos experimentados”, dijo Chorney.
“Los mejores resultados provendrán de profesionales que utilicen la IA para mejorar su juicio, no de que la IA intente reemplazarla”. »
Para los compradores que utilizaron Homa, este compromiso fue precisamente el atractivo.
Lynn dijo que trabajar con agentes a menudo significaba demoras, faltas de comunicación y presión, especialmente después de que se les pidiera que firmaran múltiples contratos exclusivos solo para ver las casas.
“Sentí que estaba tratando con demasiada gente”, dijo.
“Las preguntas se diluyeron a medida que pasaban por el agente del comprador y el agente del vendedor. Fue frustrante”.
Una vez que cortó los lazos y usó Homa, dijo que presentó una oferta la noche siguiente.
“Quería control”, dijo Lynn. “Y lo entendí”.
Javaherian insiste en que Homa no es una IA completamente autónoma y libre.
“Toda IA tiene alucinaciones”, admitió.
“Es por eso que con Homa Pro asignamos un intermediario de transacciones humanas para revisar ofertas y negociaciones.
Comparó el modelo con los sistemas de conducción autónomos, que todavía dependen de la supervisión humana.
“Apuntamos a una autonomía del 95 o 98%, no del 100%”, afirmó. “Es la compra más grande en la vida de alguien”.
Hasta ahora, Homa sólo opera en Florida, pero la compañía planea expandirse a Texas y California el próximo año. Está respaldado por las firmas de capital riesgo Restive Ventures y Cambrian Ventures y actualmente está recaudando su próxima ronda de financiación.
Aún no está claro si la IA seguirá siendo una herramienta de nicho para el sector inmobiliario o se convertirá en una alternativa convencional, pero con las comisiones bajo un nuevo escrutinio y los compradores cada vez más dispuestos a actuar por su cuenta, la presión sobre los agentes tradicionales podría intensificarse.
“La mayoría de las personas ni siquiera se dan cuenta de que pueden comprar una casa sin un agente del comprador, hasta ahora”, dijo Javaherian.
