Al presidente Donald Trump le gusta tener un chivo expiatorio conveniente, y el miércoles eligió a uno responsable de la crisis inmobiliaria del país: inversionistas que compran grandes cantidades de viviendas unifamiliares y las operan como propiedades de alquiler.
Trump escribió en Truth Social que estaba tomando medidas para impedir este tipo de compras como parte de una agenda más amplia para que la vivienda vuelva a ser asequible. Dijo que “la gente vive en casas, no en negocios”. Dijo que brindaría más detalles en dos semanas, cuando visite Davos, una estación de esquí suiza poco conocida por sus viviendas asequibles.
Pero no hay necesidad de esperar a conocer los detalles. Los propietarios no son la causa de la crisis inmobiliaria del país, y cualquier plan que reduzca la inversión en vivienda sólo empeorará las cosas.
La crisis es un problema simple con una solución complicada. El problema es que Estados Unidos no tiene suficientes viviendas. La parte más difícil es construir más. Ciertamente es más fácil, y quizás más político, hablar de prohibir a los inversores, imponer controles de alquileres o expulsar a los inmigrantes del país, pero nada de eso será suficiente. La manera de hacer que la vivienda sea más asequible es construir más viviendas.
La construcción nunca se recuperó completamente de la crisis financiera de 2008. Desde entonces, la población ha crecido más rápido que la oferta de viviendas nuevas, lo que ha resultado en un gran juego de sillas musicales con un número insuficiente de sillas. Aunque las estimaciones varían, los expertos generalmente coinciden en que necesitamos millones de viviendas nuevas para cerrar la brecha. Up for Growth, un grupo de expertos centrado en la escasez, cifra la cifra en 3,78 millones.
medio cocido
Casi un año después de asumir el cargo, Trump todavía no ha esbozado ningún plan significativo para aumentar la construcción de viviendas. En cambio, ha propuesto una serie de ideas inestables, como en noviembre, cuando sugirió en su plataforma de redes sociales que su administración podría introducir una hipoteca a 50 años.
Su amenaza de prohibir a los inversores institucionales es el último ejemplo. Como suele ser el caso, Trump no ofrece una política realmente detallada. Dice cosas que cree que la gente quiere escuchar, incluso si están tomadas del manual político de los progresistas que le encanta odiar.
Ni siquiera está claro que Trump tenga la autoridad para prohibir a los compradores institucionales, o que el Congreso aceptaría seguir adelante con la idea. Sin embargo, por el bien de este ensayo, tratémoslo como una idea real. Imaginemos, por ejemplo, que Trump pretende aprobar un proyecto de ley presentado en 2022 por el representante Adam Smith, demócrata de Washington, que impone un impuesto del 100% a las compras de viviendas unifamiliares por parte de cualquier corporación con activos de 20 millones de dólares o más.
Lo primero que hay que saber es que una propuesta de este tipo no impediría la mayoría de las compras de viviendas unifamiliares destinadas a ser utilizadas como propiedades de alquiler. En 2022, el Urban Institute estima que los inversores institucionales poseían 574.000 viviendas unifamiliares. Eso representaba menos del 1% de las viviendas unifamiliares del país y menos del 5% de los alquileres unifamiliares. En otras palabras, la mayoría de las viviendas de alquiler pertenecen a pequeños propietarios.
Una prohibición podría tener algunas ventajas. Una menor competencia por parte de los inversores podría empujar a los vendedores a aceptar precios más bajos; Es más probable que los compradores residan en las casas en lugar de alquilarlas.
Pero eso castigaría a los inquilinos. El aumento de la inversión institucional en viviendas unifamiliares se entiende mejor como un reemplazo posterior a la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Estándares crediticios más estrictos significan que millones de estadounidenses ya no pueden obtener préstamos para comprar una casa. Los propietarios institucionales permiten que las personas vivan en los mismos lugares pero como inquilinos.
¿Sería mejor ampliar los préstamos? Puede haber un instinto de decir que sí. Los estadounidenses generalmente ven la propiedad de vivienda como un fin en sí mismo, un medio para crear riqueza y una piedra angular de comunidades estables. Pero la crisis inmobiliaria demostró que las casas compradas con préstamos de alto riesgo sólo daban la ilusión de ser propietarios. Los prestatarios no han creado equidad ni han establecido comunidades sostenibles.
Dar opciones a los inquilinos
Los grandes bolsillos de los inversores institucionales no se tratan sólo de dar más opciones a los inquilinos. También proporcionan una nueva fuente de capital para los constructores de viviendas. Las empresas pueden vender el exceso de inventario a empresas de alquiler, lo que les permite construir de manera más agresiva. Y, en algunos casos, construyen viviendas para empresas de alquiler. El año pasado, el constructor de viviendas DR Horton completó un desarrollo de 72 viviendas unifamiliares en las afueras de Tallahassee, Florida, llamado Cypress at Wesley Park. Alquiló las casas y luego las vendió todas a una empresa de inversión llamada Topaz Capital Group.
Nadie se inmutaría incluso si fuera un edificio de 72 unidades llamado Cypress en Wesley Park.
De hecho, es importante recordar que la propiedad institucional de la vivienda no es nada nuevo. Los propietarios institucionales son mucho más numerosos y de mayor edad en el mercado de apartamentos. Invitation Homes, el mayor propietario de viviendas de alquiler unifamiliares del país, poseía o administraba alrededor de 110.000 propiedades hasta septiembre, lo que representa una gran cantidad de viviendas. También es aproximadamente una décima parte del número de apartamentos que posee o administra el propietario más grande del país, Greystar.
El mercado de apartamentos ofrece una advertencia. El Departamento de Justicia rompió recientemente un acuerdo en el que decía que varios de los mayores propietarios de apartamentos, incluido Greystar, colaboraron a través de un servicio de fijación de precios de terceros, RealPage, para aumentar los alquileres. En algunas áreas metropolitanas, principalmente en Sun Belt, los inversionistas institucionales han comprado suficientes viviendas unifamiliares como para potencialmente involucrarse en travesuras similares. Esto es algo que los reguladores deben monitorear.
Pero volvamos al panorama general. He aquí una prueba de fuego que puede utilizar siempre que los políticos digan que tienen una idea para hacer que las viviendas sean más asequibles: ¿conducirá a una mayor construcción de viviendas?
Sólo ayuda si la respuesta es sí.
Binyamin Appelbaum escribe sobre negocios y economía para el consejo editorial de The New York Times.
