En la segunda mitad del siglo XX, a muchos jóvenes estadounidenses les resultaba fácil imaginarse comprando una casa en sus primeros años de vida adulta. Entonces algo cambió: la población del país siguió creciendo, pero dejó de construir suficientes viviendas para mantenerse al día.
El desajuste entre oferta y demanda ha provocado que los precios inmobiliarios se disparen en el siglo XXI, dañando tanto nuestra economía como nuestro tejido social. Los altos precios impiden que las familias compren una casa, se sientan plenamente comprometidas con su comunidad y creen riqueza. Aumentan la desigualdad generacional y generan cinismo entre personas de entre 20 y 30 años. Pueden impedir que las parejas tengan tantos hijos como quieran.
El costo se ve agravado por el hecho de que muchas de las ciudades con las economías de más rápido crecimiento son aquellas con las viviendas menos asequibles, incluidas Boston, Los Ángeles, Nueva York y San Francisco. Algunos jóvenes inquilinos que desean quedarse en estos barrios se van para buscar alojamiento más barato en otros lugares. A veces, las personas de otras regiones no pueden establecerse para aceptar nuevos empleos, lo que les impide dar un paso en el camino hacia la movilidad ascendente.
La variación regional en los precios de la vivienda es sorprendente hoy y más amplia que en décadas pasadas.
Boston y Nueva York construyeron a un ritmo lento y los precios subieron.
El Área de la Bahía de San Francisco ha construido aún menos viviendas, lo que ha resultado en una de las relaciones precio-ingresos más altas del país.
Austin y otras ciudades de Texas ofrecen una historia diferente. Han permitido más construcciones y la vivienda es más asequible allí que en otros lugares.
Los principios económicos básicos sugieren la solución: una mayor oferta de un artículo tiende a conducir a precios más bajos. Ciudades como Austin, Texas, siguen siendo más asequibles en gran medida porque han construido muchas más viviendas.
Durante la última década, Austin ha inaugurado 140 unidades de vivienda por cada 1.000 hogares, en comparación con sólo 22 en San Francisco, 23 en Nueva York y 27 en Boston. El auge de la construcción en Austin es una de las razones por las que, incluso cuando la población local ha crecido, los precios inmobiliarios han caído un 13 por ciento en los últimos años, al igual que los alquileres. Los nuevos desarrollos incluyen un rascacielos de 66 pisos en el centro de la ciudad. conocido como 6Gque es el segundo edificio más alto de la ciudad, y Parque Eastonuna comunidad de estilo suburbano donde las casas de dos dormitorios se pueden vender por menos de 325.000 dólares.
Seamos claros: el mercado inmobiliario de Austin sigue siendo caro. La relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso medio en la zona es de 4,6, mucho más alta que la de la mayor parte de los Estados Unidos entre los años 1950 y 1990. Austin también se beneficiaría de una mayor construcción.
Sin embargo, la situación en las costosas zonas costeras es mucho peor. Aprobaron onerosas normas de zonificación y construcción que limitan la construcción de viviendas. Dejaron que prevaleciera el instinto de “no en mi jardín”. Muchas de estas áreas votan por los demócratas y se identifican como políticamente progresistas, pero sus políticas de vivienda han aumentado la desigualdad. Al maximizar los precios inmobiliarios, estas áreas de la América azul han beneficiado a los propietarios existentes, que tienden a ser mayores y más ricos, a expensas de todos los demás.
A nivel nacional, la relación entre los precios de la vivienda y la construcción de viviendas es incluso más fuerte de lo que muchos estadounidenses creen.
Este gráfico compara la tasa de construcción de viviendas durante la última década con el precio medio de las viviendas en cada región.
Estas zonas tienen poca construcción y los precios son altos en relación al ingreso.
Estas áreas son todo lo contrario: han construido agresivamente y han mantenido los precios bajos.
En esta zona hay lugares que siguen siendo asequibles aunque no hayan construido mucho. Algunas son ciudades en relativo declive, donde la oferta de vivienda no aumenta mucho pero la demanda para vivir allí es modesta.
Este rincón contiene lugares donde los precios son altos a pesar de los altos niveles de construcción. Contiene menos áreas metropolitanas que otros rincones. Algunos lugares aquí son ciudades turísticas donde los compradores adinerados han hecho subir los precios.
Para reducir los costos de la vivienda, las ciudades y pueblos deben realizar dos cambios principales.
Primero, deberían relajar las leyes de zonificación para permitir más viviendas multifamiliares. En muchos lugares, es legal construir sólo viviendas unifamiliares, no edificios de apartamentos, casas adosadas o dúplex. Estas políticas son particularmente dañinas en las ciudades más antiguas que carecen de grandes extensiones de terreno no urbanizable. Áreas metropolitanas que se han desarrollado más recientemente como Austin; Orlando, Florida; Fénix; y Raleigh, Carolina del Norte, puede expandirse a tierras previamente vacías o antiguas tierras de cultivo. Las ciudades más antiguas como Boston, Nueva York y San Francisco rara vez pueden hacerlo. En estas ciudades, el uso eficiente del espacio es aún más importante.
Algunos lugares están avanzando en esta dirección. En 2019, Oregón se convirtió en el primer estado en aprobar una ley que pone fin efectivamente a la zonificación unifamiliar. Desde entonces, varios otros estados, incluidos Maine y Washington, han aprobado leyes similares.
Sin embargo, la zonificación sigue siendo un obstáculo importante en muchos lugares, incluida gran parte del noreste. Entre otros cambios, los estados deberían priorizar la reforma de zonificación que permitiría construir edificios de apartamentos cerca de las líneas de transporte. Este cambio podría marcar una diferencia significativa no sólo en las ciudades sino también en los suburbios vecinos. Los estados también deberían reducir el tamaño mínimo de los lotes para viviendas unifamiliares, lo que permitiría a los desarrolladores construir dos o tres viviendas en terrenos que de otro modo podrían sustentar una sola mansión.
En segundo lugar, las ciudades y pueblos deberían facilitar la construcción donde ya es legal. Cambiar las leyes de zonificación de una ciudad a menudo no es suficiente para atraer a los desarrolladores a construir. Todavía necesitan superar obstáculos burocráticos antes de poder empezar.
Obtener permisos puede ser tan complicado que los constructores contratan consultores cuyo único trabajo, durante meses o años, es seguir el proceso. En definitiva, permitir aumentar el costo el desarrollo en más de un 30 por ciento y extender el tiempo de construcción en dos años, según un estudio reciente del condado de Los Ángeles. El proceso puede incluir tantas audiencias públicas que las fuerzas del NIMBY puedan persuadir a los funcionarios locales para que veten la nueva construcción antes de que comience.
Las órdenes judiciales son otro problema. Algunas ciudades exigen que los nuevos edificios tengan demasiadas plazas de aparcamiento para que sean viables. Otro ejemplo de un mandato bien intencionado que puede aumentar los costos de la vivienda tiene que ver con la vivienda asequible, por extraño que parezca. Cuando los funcionarios insisten en que un proyecto incluye demasiadas unidades asequibles, puede dejar de ser rentable y nunca construirse. En Denver, un nuevo requisito de vivienda asequible promulgado en 2022 provocó una fuerte reducción en el número de solicitudes de permisos para edificios de apartamentos.
“Los costos de construcción más altos y la zonificación restrictiva han hecho prácticamente imposible en muchos lugares que los constructores construyan casas a precios que la mayoría de los estadounidenses pueden pagar”, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. “La clave para resolver la crisis inmobiliaria es abordar por qué se ha impedido a los constructores construir más viviendas. »
Austin destaca el enfoque alternativo. Sus líderes entendieron que ampliar el parque de viviendas de cualquier manera, incluso con edificios de departamentos de lujo, aliviaría la presión sobre los inquilinos o compradores de bajos ingresos. Los residentes de mayores ingresos se están mudando a nuevas construcciones, lo que crea menos demanda de edificios más antiguos y reduce los precios para vivir allí. En lugar de limitaciones, Austin ofreció beneficios. Si un edificio de apartamentos incluía viviendas asequibles o tenía un diseño respetuoso con el medio ambiente, la ciudad relajaba las restricciones sobre la altura y el tamaño del edificio.
Los estadounidenses están, con razón, frustrados por el alto costo de la vivienda. Afortunadamente, el país tiene décadas de evidencia sobre cómo reducir estos costos: necesitamos construir más viviendas.
Explora los datos
Metodología
Los datos aquí provienen de Moody’s Analytics. En la mayoría de los lugares, cubre el área estadística metropolitana, que incluye el centro de la ciudad y los suburbios periféricos. Para 13 grandes áreas metropolitanas, utilizamos datos de divisiones metropolitanas. Los datos más detallados nos permiten separar la ciudad de Nueva York y sus suburbios más pequeños desde el condado de Suffolk hasta Long Island y Newark, por ejemplo.
Los precios medios de las viviendas son para viviendas unifamiliares. Los datos de construcción de viviendas son el promedio anual de construcción de viviendas por cada 1.000 hogares durante los 10 años que finalizaron en 2025.
